原创 上海青浦法院 上海青浦法院
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藏在乡村中的“萌宠乐园”
正成为休闲娱乐的热门选择
某游乐公司瞄准商机
欲开办“萌宠乐园”
游乐设施搭建到一半
却因系违章建筑而拆除
到底是谁的错？
近日，上海市青浦区人民法院（以下简称青浦区人民法院）审结了一起因游乐设施系违章被拆除引发的合伙合同纠纷案件。
米洛游乐服务公司（化名）打算开办萌宠乐园，与呈祥农业科技公司（化名）签订《协议书》，约定双方合作经营萌宠乐园项目，由呈祥公司提供经营场地，米洛公司负责管理。
合同签订后，呈祥公司将土地交付给米洛公司使用，米洛公司随即在涉案土地进行设备安装搭建，并于次月对外经营，在经营过程中，米洛公司又在涉案土地上搭建小金鱼滑道垂钓区和迷你鸭子滑道。后经相关政府部门认定，上述设备设施系属违章建筑而被拆除。
米洛公司认为呈祥公司在明知或应知经营场地的土地性质系不允许进行任何商业活动的情况下，未告知自己，甚至故意隐瞒，仍向自己提供经营场地，导致目前该场地上的项目设施被限期强制拆除，致使自己前期投资遭受巨大损失，要求呈祥公司赔偿200余万元经济损失。
呈祥公司辩称
不同意米洛公司的全部诉请。1.已按约提供经营场所，由米洛公司独自负责经营，自己从未参与或干预经营，收取的费用仅系场地租赁费用而非经营费用；2.米洛公司具备行业专业知识及经验，应知从事该行业要进行相应的报备流程，故导致项目被强制拆除的过错完全应由米洛公司自行承担；3.米洛公司拥有自主经营权和收益权，投入的设施设备损失毫无疑问应由自行承担，与己方无关。
青浦区人民法院经审理认为，涉案土地为农业用地，未经批准不得转为建设用地。米洛公司、呈祥公司利用农业用地，建设游乐项目设施从事非农业生产活动，双方签订的协议因违反法律强制性规定而无效。对此，双方对此都存在过错。首先，呈祥公司作为场地提供方，其理应知晓土地性质及用途，但却未向租赁方如实披露土地性质。并且也是场地管理方，未阻止对方搭建游乐设施，未尽到必要的管理职责，对经济损失应承担主要过错责任。其次，米洛公司作为专业经营游乐项目的实施主体，未履行审慎审查土地性质义务，也未办理相关建设项目审批手续便开展搭建项目，应承担次要责任。综合合作期限、合同实际履行程度及投入金额、当事人过错程度，并以司法评估机构评估价值为依据，酌定呈祥公司赔偿损失50余万。
判决后，呈祥公司不服一审判决，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
农业用地是用于农业生产的土地，按照国家标准《土地利用现状分类》，主要分为耕地、园地、林地、牧草地和设施农用地等。农业用地是国家农业生产重要基石，也是经济发展重要资源。一旦改变土地用途，必须到相关部门审批，如未经审批程序，擅自改变土地用途，有可能对农业土地造成无法修复的严重后果，当然所涉建筑及设施设备属于违章建筑应责令拆除，基于此实施的民事法律行为如合同等，鉴于违反法律等强制性法律的规定以及侵犯社会公共利益而给予否定性评价，自始为无效行为。
为了避免侵害农业用地，规范市场主体正常经营行为，法官提示：
01
土地提供方应及时披露土地性质并严格监管土地使用全过程
农村集体用地土地提供方，无论是所有权人或者其他流转经营主体，对于其所有、经营或者管理的土地，交付于其他人使用，必须向交易方如实披露土体性质及土地用途，在双方签订的合同中明确载明土地权属、性质事项，并重点提示、说明擅自改变土地用途的责任义务条款。在交易源头上如实履行披露及告知义务。履行过程中，应定期委派人员至土地现场监督土地使用情况，对于存在改变土地用地的违法行为及时制止、责令拆除，如情况严重对方不予整改的，应反馈于相关政府部门并借助公权力介入，及时减少对土地实质性损害。
02
土地使用方应履行必要核实土地性质的义务并合理使用土地
场地使用方在合作经营之初，应当全面核实经营场地的土地性质及权利限制。一则土地使用方应当主动向土地提供方询问土地性质，并在签订合同时务必明晰土地性质及用途。二则土地使用方应委派人员现场勘察土地情况，或者向土地提供方或者至规土局等部门核实土地权利凭证，明确土地性质及用途。当然，土地使用方在建设使用土地的过程中，应及时履行相关建设项目的报批手续并获取有关建设许可资质，避免投入损失。如若建设项目属于违章建筑，存在改变土地用途行为的，应及时停止侵害并拆除设施设备，保护农业土地的同时及时止损。
03
擅自改变土地用途应为无效行为，双方按过错责任大小赔偿各自损失
擅自改变土地用途，农业土地用于非农建设，违反国家禁止农用用地转变土地性质的强制性规法律定，应认定为无效行为。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。民事法律行为无效后的财产损失，应根据双方过错的大小区分责任承担比例。某游戏服务公司、某农业科技公司在无效行为上都存在过错，但相对于土地使用方而言，某农业科技公司作为土地提供方，未向对方披露土地性质也未能及时制止违建行为，应当对此承担主要过错责任，而游戏服务公司未审慎核实土地性质，也未办理相关建设项目审批手续开展建设项目也应对其自身经营损失承担次要责任。
法条链接
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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条
……
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民法总则》
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第三十五条 永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。
第三十七条 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
撰稿 | 陆辰彬
主审法官 | 王明明
编辑 | 崔缤予
原标题：《投资上百万元的“萌宠乐园”，为何“失宠”？| 青法说案》
