商业街经营管理方案范文
导语：如何才能写好一篇商业街经营管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
步行街商业策划书一
项目运作策略及构思
(一)、项目运作策略
1、成立商业经营管理团队，获得统一经营权
在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。
2、定向招租，龙头店铺带动
在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围
降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。
4、以点带面，吸引人气
在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
(二)、项目定位及业态规划
项目定位
观澜区域首个特色风情商业街
定位诠释：
观澜区域突出本项目的地理位置和地域优势。
首个突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
特色风情观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。
1、一层业态规划
通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目皇家英里路的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
酒吧街特点
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了皇家英里路这一定位。
特色餐饮街特点
特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。
家电体验街特点
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
服装服饰、体育用品街特点
商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。
2、二层业态规划
二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
项目执行案
(一)、成立项目运作小组
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：
(二)、收集资料
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人：)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。(执行人：)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：)
通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人：**、)
(三)、召开业主恳谈会
除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：**、)
拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目部)
(四)、条件的确定
为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定期限，租金支付方式等条款，确定条件。
对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。 (执行人：**、)
采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)
拟定协议，考虑到商业氛围的培育，期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人：项目部)
签订协议，取得统一经营权。
步行街商业策划书二
*广场步行街商业策划书前言**广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
一、背景分析
一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，**一期商业步行街主要存在先天与后天两方面原因。
(一)、商街设计先天不足
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼**街、**路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。**街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，**一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、**街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划后天失调
1、**广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。**广场商业街最早定位是**街(很好)，后来又定位于***很好，只是推广很费力)，如今准备冠以**广场步行街(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上我是谁、我为谁服务的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、**广场是一处很好的市民广场，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的广场文化，例如象***路、***广场、***步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，**广场的磁场效应不佳，所以商街难热。
3、打造商街，服务缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经营**广场商业街，物业管理代替不了商业管理，商业街由冷到热需要专业策划管理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。**广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：**广场时尚丽人街
2、概念：**广场**街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的***。
3、广告语：**广场/时尚丽人街与**相约，与**同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
**广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、招商公告我们计划于4月中旬在《**晚报》、**电视台招商公告，突出介绍**广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息会该招商信息会拟于4月20日在毗邻的**饭店举行，出席的商户为**及周边城市的时尚品牌经销商，以及**国贸市场有意入驻**广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将的主要信息是：
1、**广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、*****街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源**一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金价格(或称返租报价)?举办招商信息会和对外招商公告之前，须由**房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使**一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策**一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主招商前，必须做好两项重要工作：
第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明**一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开天价。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。
第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。
当前，**一期店铺比较合适的租金是：外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)
(五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将放水养鱼，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;
第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场时尚秀活动;
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予**广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商街硬件改造建议
1、**北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、**一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临**街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
篇2
所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，――如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。
商业地产，一道多元多次方程式
――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践
同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。
在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。
曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。
不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。
同样的地段，同样是销售型商业地产，其结局却是天壤之别，――那么，商业地产销售产权分离之后，“命根子”究竟在哪里？怎样才能保证商业地产的可持续经营，使商业地产销售之后成为良性物业？
2001-2004年，商业地产简单销售的时代
2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初，如同超级女声一夜红遍大江南北一样，商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。
简单销售模式一：引进主力店，包租十年销售。
商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元，在全国范围内形成了一股“全民买铺热”，然而实际上，这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。
首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租，以超市、百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成为货架，有的成了通道，投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。
其次，包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？ 此外，大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？
其三，包租期内也可能会出问题。事实上，当前大商家正在疯狂扩张，存在着巨大的经营风险，疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样，气球越吹越大，有的最终升上了天，有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭，发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢？另外，如果发展商经营不善，无力支付小业主租金，如何兑现包租承诺？
总之，虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，其自身也是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺，如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封，重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营等。
虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。
世方公司认为，商铺销售必须明确产权，而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位，保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位，让销售铺位与招商铺位一一对应，业主可以直接向租户收租。
简单销售模式之二：只管卖不管租，从长期包租走向另一个极端。
只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。试想，一座几千数万平米的商场，缺少必要的短期委托经营，产权分离之后，成百上千的小业主各自为政，如何按照既定的经营分区去招商？事实证明，深圳有多个只管卖不管租的商场，有的不得延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。
根据世方公司的商铺操盘经验，虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取，但采取独立店铺销售模式的商场，必须要采取短期委托经营的办法，如世方的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法，也就是发展商一次性支付业主两年租金，发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权，从而保证商场可以按统一的经营定位招商，并以优惠的租金放水养鱼，做旺商场，而两年之后，业主得到的是一个旺场。
由上述两种商铺模式可以看出，虚拟产权式商铺在包租期满之后，必然成为非良性物业，而只管卖不管租的物业如果开不了业，马上就会成为不良物业。
2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”
在商业地产后续经营问题不断出现之后，商业地产受到商业地产的强烈质疑，而商业地产的开发者和营销者，开始进入2004-2007年的探索期，为商业地产导入“定位―招商―销售―经营管理”全方位的策划推广，这个阶段的商业地产市场既好看又热闹，伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期，大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌，各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。
在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期，尽管进入了全方位的策划运营，但是概念化、表面化的东西太多，真正进入市场规律和价值规律的东西太少，实质上是一种“伪经营”的状态，在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。
定位方面追求创意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，几千平米的一座小商场也自称“第五大道”；二是追求环境创意，如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场，但由于忽视业态规划，两个商场都关门大吉；三是追求业态定位创意，比如近年动漫概念比较抢眼，商业地产就出现了许许多多的动漫城，却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。
招商方面一味“放水养鱼”。
由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，而主导营销的是公司，缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”？这种忽视招商定位、招商质量的形式主义，虽然能够完成招商指标，但却给后期经营带了巨大的压力。
经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。
经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，经营管理只有前期介入商场的定位和招商，才能有的放矢地做好经营管理，然而目前的商业地产开发运营程序，基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队只能被动上阵，“头痛医头，脚痛医脚”。
发展商付出了昂贵的后期经营成本。
伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代“的神话不继破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出现的后期经营问题更多。
商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本，――由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。
商业地产与商业行业的区别
――与成熟的商业行业相比，商业地产还刚刚起步
商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别，商业行业是以商业经营获利，而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利，尤其是销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。
那么，销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同？
首先，商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。
其次，销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。
其三，业主不可能以扣点为收租模式，而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场，如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式，业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入，一方面，业主无法判断经营者的营业额能达到多少，来估算扣点所对应的租金水平，另一方面，波动的营业额将会导致业主回报的波动，从某种意义上说，业主是不愿意承担经营者的风险的。
其四，销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足零售中低端和专业化的市场，与购物中心和百货商场互补性经营。
相比成熟的商业连锁经营，销售型的商业地产还只是刚刚起步，两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别，才能给销售型商业地产做出正确的定位。
商业地产，输在不完善的产业链
商业地产产业链包括开发商、销售商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解，有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知，从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售公司把商铺当作住宅销售，对商业缺少了解。销售公司以商铺销售为导向，通行的营销惯例是，只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，却不知适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售公司开始转型商业地产，也只能说是“半路出家”，对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫，但是由于缺乏对商业规律的深入了解，其运作只能停留在创意的层面上，――可以说，一个不了解商业地产规律的销售公司，其在给项目带来良好的销售业绩的同时，也给项目的后期经营判了死刑。
招商和经营管理公司熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的，这类人才和公司，普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向，――可以说，一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司，在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时，也给项目判了死刑。
商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上，不仅仅是销售商、招商和经营管理公司不成熟，规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上，对销售型商业地产缺乏了解，不能融会贯通，比如很多大型的商业地产项目，规划设计单位往往忽视项目销售需要，简单照搬国外购物中心模式，导致发展商不得不采取十年包租的销售模式，给发展商和商铺投资者带来了灾难。
商业地产服务行业进入分工协作时期。目前，商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期，比如深圳的房地产销售行业，已经细分出专业的商铺策划公司、写字楼策划公司，甚至专业的豪宅公司、大盘公司等等，世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划，2003年就开始全面进入商业地产领域，只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内，已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划的气侯，比如深圳的多个综合性项目，都是由世联、中原策划住宅部分，由世方商业部分。
商业地产必须注重可持续经营
怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。
首先，要明确什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺，是不符合商铺销售市场规范的。
其次，要考虑一座商场应该卖多少？对于零售类商场，开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售，如世方策划的深圳华强东商业中心项目，开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售，以保证二三层产权的完整，只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售，为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间；而对于专业市场项目而言，发展商必须充分考虑足够的配套空间，比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。
其三，销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。
商业地产定位，在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。
商业运营公司对于商业地产的经营定位，是以经营为导向的。一个零售购物广场项目，可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了，――但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做高档品牌店中店，铺位经营面积都很大，单铺总值越高就越不易销售。
地产公司对于商业地产的经营定位，是以销售为导向的。地产公司明白：只要在保证实用率的同时，尽可能将商铺划小，就有投资市场，――但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，开发商迟早得给自己擦屁股。
商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，――一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！
商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、商，基本都能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。
相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，由于发展商、设计院、以住宅为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。
在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。
商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。
商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在实施有效的业态定位的前提下，把握商户质量，对商户进行“体检”，了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争。
商铺销售，必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。
目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平。
商业经营管理，建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍，开发商留出多少万专项运营基金等，最后大都不了了之。
其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要发展商建立经营管理团队，实施前期介入，先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。
定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。
筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。
进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。
稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。
商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。
篇3
乙方： ， 层 号商铺经营者
甲方就乙方对 商铺进行装修改造活动，根据《北京市商场市场消防安全管理规定》、《凤翔商厦经营管理制度》及其它各项规定，经甲乙双方协商一致，订立本合同。
第一条 装修商铺
本合同装修场地位于怀柔区商业街2号楼凤翔商厦内之 层
号商铺。
第二条 装修期限
装修期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三条 装修押金
乙方进入场地装修前，需向商厦管理处缴纳装修抵押金2000元，装修完成后，经商厦管理处确认无损坏、破坏商铺环境、设施设备等条件后，一个月后无息退还装修抵押金予乙方。
第四条 装修条例
1、甲方有权对乙方提出的商铺装修改造方案进行审核，乙方必须在得到甲方的书面批复后方可进行装修改造。
2、乙方所提出的装修改造方案必须要明确装饰部位、范围以及内容等详尽信息。
3、装修期间所产生的水、电、垃圾清运等各项费用由乙方自行承担。
4、乙方在装修改造过程中对商厦及他人的设施、设备等造成损毁的由乙方负全责并承担所有维修费用。
5、乙方所有装修改造工程必须在甲方规定期间内完成，否则每逾期一日应交纳违约金（日租的两倍） 元，租期不顺延。
6、乙方需要改造商铺（包括在场地内设置固定装置），应经甲方事先书面同意。未经书面同意改造的，乙方应负责恢复原状，并赔偿因此给商厦所造成的损失。
7、乙方如需对商铺的电力系统进行改造，或增加照明设施等，须报经商厦管理处审核，并经书面回复后严格按照《北京市地区电气安全工作规程》、《北京地区电气安装标准》进行施工。如擅自施工将对乙方处以1000元罚款，乙方擅自更改的，要恢复原状，并承担由此造成的一切费用和损失。
8、乙方对商铺的装修改造均不应对建筑物的主体结构安全，消防、电路、空调和其它各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响，并不得影响甲方或第三方的经营，否则，乙方应立即改正，并赔偿因此给甲方和第三方造成的损失。
9、乙方装修改造所产生的垃圾、废料等必须及时清扫干净，不得影响商厦内的整体环境美观，否则，将处以200_500元的罚款。
10、乙方不得在商铺内的墙壁、地面钻孔，不得在墙壁上直接安装饰物或金属挂件，如有违反，将处以200_500元罚款。
11.乙方的装修改造工程所用材料必须符合国家按规定的防火和环保要求。
第五条 合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
甲 方： 乙 方：
负责人： 负责人：
联系电话： 联系电话：
篇4
主要发展指标：
----全市社会消费品零售额预计增长10%左右，社会消费品零售额将突破3100亿元。
----新发展村镇连锁超市、便利店600个以上。力争全市远郊区县连锁超市、便利店累计达到1800个以上，基本覆盖乡镇和千人以上大村。
----升级改造社区菜市场50家，新发展便民配送菜店100家。
20*年全市商业服务业主要任务和工作措施：
（一）全面落实迎奥运三年行动计划，为成功举办奥运做好准备
全面落实迎奥运培训工作，强化奥运服务的人力保障。建立健全培训体系和培训网络，补充修订培训教材，加强师资队伍建设，全面启动员工技能、英语和手语培训工作，力争300名左右师资取得手语证书并持证上岗，6万名左右一线员工接受岗位技能培训并持证上岗，3万名左右员工接受英语培训，5000名左右员工取得初、中级商业服务业英语考核证书。对已取得英语等级证书的5000名员工进行继续教育。对大中型连锁超市采购部门负责人和管理人员，进行食品安全知识培训，严把进货关，提升食品安全水平。上述培训任务将主要在政府部门的指导下，由市区两级行业协会组织完成。
推进商业服务业"四无障碍工程"，提高消费便利程度。在加大培训力度，努力推进刷卡消费无障碍、英语和手语交流无障碍的同时，进一步加快商业服务业设施无障碍工程建设。到年底，全市2001年底以后建成的大中型商场、超市无障碍设施改造率力争达到100%；2001年底以前建成的大中型商场、超市无障碍设施改造率力争达到50%。同时，抓紧启动实施都市消费指南信息平台建设，编辑出版《*餐饮指南》、《*西餐指南》等刊物，为消费者提供便利的餐饮消费信息服务。
开展顾客满意度调查。以购物环境、诚信促销、服务质量、商品质量、投诉及处理、附加服务为重点，市区两级商务部门将委托中介机构开展商业服务业顾客满意程度调查。针对调查中发现的问题，相关企业要及时加以改进，努力提高服务水平，力争通过三年的努力使本市重点商业街区和重点企业的顾客满意率调查结果均达"满意"以上水平。
与此同时，以餐饮、物流、设备租赁、生活服务为重点，积极配合奥组委做好奥运服务筹备工作。按照《*2008年奥运会与残奥会餐饮、购物服务运行纲要》的要求，做好奥运餐饮服务筹备工作。会同奥组委和租赁协会举办奥运租赁服务主题招商论坛会，吸引国内外有实力的租赁企业积极参与奥运服务，为举办高水平、有特色的奥运会全面做好准备。
（二）积极推进远郊区县和重点新城现代商业流通体系建设，进一步挖掘消费潜能
按照建设社会主义新农村要求，继续大力推进远郊区县连锁超市、便利店发展。今年要首先填补"空白"，即首先在尚未设立连锁超市、便利店的村镇发展店铺，提高覆盖率。在此基础上，支持区县连锁企业租用公共信息平台技术资源建立企业信息管理系统，以较少的投入获得现代网络信息技术支持，提升郊区连锁企业的经营管理水平，巩固已建成的连锁网络；加快郊区连锁企业配送中心建设，完善配送功能。统一配送规模力争达到15亿元以上，占郊区连锁企业经营总量50%左右；加快郊区中心站点建设，发挥区域配送中心的作用，在全市远郊区县重点扶持中心站点30个左右，提高对偏远乡村及山区网点的商品配送和幅射能力，为下一步发展打好基础。
各区县要鼓励城乡现代流通企业在郊区建立生产和加工基地，收购当地优质农副产品通过连锁流通网络进城销售，促进农民增收。要引导生产加工和批发（分销）企业针对郊区消费特点，开发和组织适于农民消费的物美价廉的商品，充分挖掘郊区消费潜力，为改善农民群众的生活服务。
加强新城商业规划建设。根据城市功能区定位的要求，配合新城的总体开发建设，加快规划建设重点新城商业中心。采取措施积极鼓励国内外著名品牌企业和老字号企业向新城延伸发展，完善商业服务体系，积极优化商业消费服务环境，为中心城区产业和人口的转移创造条件。
（三）深入推进社区便民商业服务体系建设，提高居民生活消费便利程度
继续大力解决市民买菜不便问题。各区县要全面贯彻*市地方标准《社区菜市场（农贸市场）设置与管理规范》，启动新一轮社区菜市场（农贸市场）升级改造工作，确保完成50家升级改造。继续推进社区便民配送菜店网点建设，新发展100家便民配送菜店，力争到年底使全市社区便民配送菜店数量达到350家以上。西城、海淀、石景山等区县政府已经明确了20*年社区菜市场升级改造工作目标，开展了《社区菜市场（农贸市场）设置与管理规范》的学习培训，并安排了专项资金。其它区县也要加大工作力度，确保全市社区菜市场（农贸市场）升级改造工作的圆满完成。
继续推进社区商业发展，规范发展社区连锁超市、便利店300家。积极推广国家级和市级商业示范社区，带动本市社区商业服务水平的不断提升。采取相应措施，督促政府扶持的97家便民浴池加强卫生和安全管理，巩固提高服务水平。支持龙头企业新开连锁洗衣店100家以上，加快推进洗衣园区建设，力争使正东百合洗衣园年内投入运行。
（四）加快现代流通方式创新发展，充分满足居民现代生活的多层次消费需求
创新经营模式、管理模式和业态形式。加强培训及交流，积极引导连锁企业创新盈利模式，提高主业经营能力。鼓励企业改变传统结帐方式，建立网上对帐系统。引导企业进行业态创新，鼓励超市加强生鲜商品经营，推进专业店、专卖店等新业态发展，积极推进邮购等无店铺业态形式的发展，优化业态结构，满足不同层次的消费需求。
大中型连锁企业要从过分追求规模扩张向追求企业信誉，提高内部管理水平转变。积极鼓励连锁企业依靠科技进步和管理创新转变增长方式。探索农资连锁化经营，推进连锁经营在不同行业的发展，积极培育优秀特许连锁品牌。
加快推进现代物流业发展。充分发挥现代物流发展联席会议作用，加强组织协调，实施《*市物流发展规划（20*-2020年）》，研究建立物流业统计制度和相应的指标核算体系，研究加快我市现代物流业发展的政策措施，促进社会化、专业化物流发展。加大物流资源整合力度,鼓励第三方物流企业加快发展。继续加快物流基地、综合物流区等重点基础设施建设，启动空港物流基地"大通关基地"建设，完成空港保税物流中心一期工程。
（五）下大力量开展重点商业街改造提升，进一步完善特色商业体系
大力推进商业街改造升级。20*年各区县都要根据自己的实际情况，确定一两条要改造提升的重点商业街。参照国内外现代化繁华商业街的成功模式，研究制定重点商业街整体改造提升方案，市里将给予一定的资金支持。东城区去年结合城市环境整治，改造了鼓楼东大街，效果非常好，值得各区县借鉴。在改造升级过程中，要突出街区特色，提升商业橱窗、广告灯箱、店铺标识等视觉系统设计水平，完善停车等公共服务配套设施，聚集品牌企业和品牌商品，增加休闲娱乐服务设施配置，调整完善综合服务功能，提高商业街的经营档次和综合服务水平，满足消费者多元化的消费需求。
研究制定促进老字号企业加快发展的政策，制定相关标准，规范提升老字号发展。筹备举办迎奥运"*老字号企业创新发展"论坛，加强企业咨询和人才培训，扩大开放与交流，加大老字号企业宣传推广力度。开展老字号创新评比活动和特色商店评选活动，再评选30-40家特色商店。
努力打造"美食之都"，进一步扩大首都餐饮消费。积极培育京味特色餐饮品牌，向中外宾客展示首都丰富多彩的饮食文化，创造条件满足*2008年奥运会的餐饮服务需求。开展餐饮企业等级评定工作，促进餐饮企业达标升级，力争20*年底国家二级以上酒家酒店达到700家以上。依托协会开展厨师竞赛评比活动，力争获得烹饪大师、名师以上荣誉称号的人数达到300名以上。开展特色风味餐厅、民族清真餐厅推介评选活动，推出特色风味餐厅、民族清真餐厅各50家。依托京港洽谈会等平台，开展餐饮业交流合作，推介和引进餐饮品牌，促进本市餐饮业加快发展。
（六）健全商业服务业法律、规则体系，整顿提升行业秩序
加强商业服务业法制建设。认真开展调查研究，争取在商品交易市场管理、零售企业促销和进货交易行为管理、再生资源回收管理以及大型商业设施设置等方面实现立法的突破。贯彻落实国家规范流通秩序的法律法规和部门规章，研究制定切实可行的实施方案，进一步规范市场秩序，逐步建立开放、竞争、有序、诚信的市场体系。
开展专业培训，加强行业标准化建设。充分利用多种媒体，组织形式多样的贯彻实施标准宣传推广工作，普及标准化知识，增强标准化意识，开展达标活动。制定洗染服务质量标准和家政服务质量标准。研究制定小商品市场标准，推动全市小商品市场的规范化发展。制定或修订美发美容、修理、洗染、照相、再生资源回收行业以及报废汽车回收拆解行业等*市地方标准，提高生活服务业和特殊流通行业的规范服务水平。各相关行业协会要提早做好必要的准备。
通过制定和落实规范，进一步优化商业服务消费环境。从总服务台、商品陈列、灯光照明、室内温度、噪音污染、背景音乐、语言文字和导向标识等细节问题入手，制定大型商场（超市）购物环境规范，提高消费者购物消费的便利程度，创造安静舒适的购物环境。制定商业零售企业售货员基本行为、服务礼仪等规范，解决员工仪表、着装、语言等服务细节不规范问题，提升商业零售企业服务水平。
会同相关部门继续开展打击商贸活动中商业欺诈行为等专项行动。规范经营行为，加强监管和防范。贯彻落实《直销管理条例》、《商业特许经营管理办法》等法规规章，规范直销行业和特许经营发展，与有关部门配合，尽快建立健全直销业审批、监管工作机制。鼓励零售企业采取措施善待供货商。组织实施超市经营预警工作方案，对超市与供货商之间的结帐情况进行跟踪调查了解，加强与政府相关部门和企业的信息沟通，坚决杜绝连锁企业挪用供货商资金进行开店投资。
进一步加强市区两级商业执法队伍建设，不断提高商业执法能力和水平，充分发挥商业执法在促进行业规范发展中的作用。继续整合本市生猪屠宰资源，年内将不符合规划、工艺不达标的屠宰厂整合到位，对符合规划的屠宰厂进一步升级改造。
（七）加快有形市场的布局调整和功能提升，大力改善消费环境
要抓紧制定建材家居、电子产品、汽车汽配等各类商品交易市场的细化标准。鼓励各类市场进行业态升级和创新。鼓励建材家居市场、数码电子市场向商场化管理转化，服装市场和百货市场向社区购物中心、百货店、专业店、专卖店转变。
继续加快中心城区小商品市场调整工作。相关区县各有关部门要密切配合，对城市中心区存在重大安全隐患和影响交通、环境的小商品市场、地下空间市场进行外迁和撤除。督促保留的市场进行经营范围和经营方式的调整，使其向超市、购物中心、百货店方向转变。
清理整顿汽配市场。按照修订后的汽车配件市场规划，引导汽配市场有序规范发展。对现有的汽配市场进行分类处理，完善市场准入制度，加大监管力度，建立实现汽配市场健康发展的长效机制。
继续贯彻《农产品批发市场管理技术规范》等国家标准，加快新发地、石门、大洋路、锦绣大地、八里桥等重点大型农产品批发市场的改造升级。大力推进绿色市场建设，制定鼓励政策，力争创建完全符合国家标准的绿色市场20家。加强郊区产地型农产品批发市场改造建设，提高市场的辐射集散能力，拓宽本地农产品的销售渠道，将京郊优质农产品向城区、外埠辐射，促进农民增收。
（八）继续完善市场监测和调控体系，确保首都市场平稳运行
继续完善市场监测网络，拓展社会信息渠道，搜集政府部门、中介组织、新闻媒体、专业网络等各方面的市场信息，加强市场分析预测，增强对市场波动的预测判断能力。加强市商业信息咨询中心及区县分中心建设，加强对消费市场的研究和对本市大型流通企业信息跟踪，为促进商业服务业持续稳定健康发展提供信息支持。
进一步完善本市突发事件生活必需品应急管理办法，使应急调控工作制度化、规范化、法制化。掌握生活必需品重点生产企业、批发市场、连锁集团生产、库存、周转、销售能力，建立台帐和日常联络制度。完善生活必需品应急供应的日常联络制度，保证应急状态下联络渠道畅通、商品供应充足。
修改完善政府储备管理办法，进一步规范储备商品管理，保证储备商品"储得住、调得出、用得上"。与承储企业重新签订协议，合理约束政府、企业双方的权利和责任。继续扩大储备商品的检测范围，保证储备商品的质量和安全。调整部分商品储备结构，提高政府调控市场能力。
建立市储备粮代储单位粮情管理系统，直接掌握代储库储备粮的存储情况。加快储备粮库建设，建立储备粮吞吐机制，实现粮食储备规范化管理。认真做好粮食流通立法和执法检查工作，进一步规范粮食流通秩序。由于粮食工作的特殊重要性，市里还将专门召开粮食工作会议。
（九）健全再生资源回收体系，逐步解决废旧物品收购不规范问题
采取"政府引导、多种经济成分参与、市场化运作、试点先行、逐步推广"的方式，再造再生资源回收体系。通过"规范前端、现代物流、集约分拣、厂商直挂"的运作模式，规范现有回收站点，做到回收废旧物资便民不扰民；培育专业回收物流企业，建设现代化的分拣加工中心，替代现有粗放式再生资源集散市场。
为有效推进工作，初步确定以崇文区、朝阳区为试点，以废旧报纸、纸制品包装物和废旧塑料为切入点，运用现代流通方式，实现废旧物品的再回收、再利用。同时争取将试点企业列入国家循环经济试点，政府制定政策予以扶持。
（十）进一步转变政府职能，大力优化发展环境
篇5
关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢
中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：
商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。
1 地产投资风险分析
1.1行业本身存在的风险
从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。
1.2政策法规风险
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。
城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。
商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。
1.3 选址风险
一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。
1.4 规划设计风险
商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。
1.5 销售风险
商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。
1.6 招商风险
商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。
1.7 经营风险
商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。
1.8 资金风险
篇6
商业区高校发展模式创新创业大学生商业区内在服务质量的高低，直接关系着附近高校消费群体以及社区居民的生产生活。然而正由于其形成过程自发性、管理上不规范和信息交流渠道缺失等，相比于校内商业区域，在服务质量上仍存在着不小的差距。而大学生商业区的集中化和规模化，对高校群体具有着校内商业区域所无法比拟的重要影响，故而其管理上的规范化显得尤为重要。
一、各高校周边商业区发展中所存在的问题
为了获取可靠的第一手资料，我们选择浙江省内各高校周边商业区进行实地调查。商业区内服务设施齐全程度与其所在地区的经济发展程度和地理位置相关，如相比于浙江师范大学地处偏僻，商业区不甚繁荣，而浙江理工大学等周边商业区的设施则较为完善，其消费水平也相对较高；同时，所采访的大学生对商业区的服务评价总体不错，基本满意。通过对材料的整理和分析，对其目前的发展情况作了以下总结和归纳：
（一）商品及服务的多样化，使得环境和食品安全难以保障
据调查发现，高校周边的商业区所提供的各种商品和服务能够基本满足高校及社区消费群体的生活需求，服务内容主要有餐饮、服装、超市、宾馆等，另有网吧、饰品店、理发店、台球室等休闲娱乐场所。然而，商品及服务的多样化也逐渐暴露出关于食品卫生和环境保护等问题，主要有：
1.商业区内部餐饮类店铺过分集中，基于其主要消费群体为在校大学生以及周边社区居民，因而食品卫生问题显得尤为突出。走访发现，在校大学生对餐饮店所提供的饮食卫生普遍存有疑虑，一是地沟油等食品原料安全，二是餐饮店铺的清洁卫生。
2.餐饮类店铺的增多也对街区内部街道的整洁造成了较大的影响，街道卫生呈中下水平，基本都是商铺各自自觉管理所在范围的卫生情况。因没有严格的监管制度，故而空气混浊，果皮纸屑随处可见，而这些一般会由街道的环卫工人进行处理。同时商铺较为集中，街道略显窄小，也对商业区内部的卫生清理造成较大的阻碍。
对于上述问题，一般情况下是有辖区内城管大队进行管理，但因多种因素，管理缺口较大。
（二）没有建立起规范的管理机制，学生申权维权不便
据了解，高校周边的商业区基本不为高校管辖，而是属于政府，或者作为村镇的一部分，其土地归集体所有。因靠近高校，对该区域的利用一般是通过土地转让或出租建立商业区，以吸引高校群体和社区居民前来消费。商业区的管理活动是按照浙江省普通营业管理办法由当地有关部门来执行，店铺进入经营，需要取得营业执照和店铺租赁协议。若有店铺转让和转租，在已经办理营业执照、具有营业资格的前提下，一般仅需要和商铺主自主订立转让或者租赁合同，即可进入经营。但也不能排除若干店铺并未办理相关手续，而是私下通过转租的方式开始经营活动。而有关部门对于店铺经营资质并未有实质上的审查，而仅限于形式上，由此在商品及服务质量方面出现较大缺漏。采访得知，学生对商业区内部的商品质量态度不够乐观，多数认为，对于服装及生活用品，虽然价格较为便宜，但是质量一般，甚至较差。相对于市中心其消费水平较低，因缺少足够的监管，商品和服务质量更是有所折扣。
商业区内基本没有具体成文的管理规范制度，对商业区区内商铺经营主的权利义务未作明确规定和说明，如果发生纠纷，基本由商业区内部自行解决，而没有设立专门的管理处予以介入。更为重要的是，商业运营活动中缺失信息收集与反馈机制，学生或者商铺店主在有权利诉求甚至遭遇权利损害的情况下，申权维权不够方便快捷，甚至无处申权维权，所产生的矛盾未能得到及时解决，甚至可能激化。
在对大学生涉及权益损害问题的采访中了解到，如遇产品问题，学生一般是直接找商家索赔，在没有正规票据作为证据或者损失较小的情况下（通常只有大型超市及宾馆等较大商铺提供发票），也会选择放弃维权，主动“认栽”；而遇到人身损害问题，则也会选择联系高校相关部门予以协助解决问题，去校外相关维权部门则较为不方便，甚至有相互推诿现象。当然，这无疑还涉及到高校学生的维权意识问题，另作讨论。但是，没有一个特定和稳定的信息反馈平台，无论是对任何人维权都是不便也是不利的，不能被简单忽视。
（三）校外商业区缺乏大学生创业平台
据调查了解，各大高校均重视并鼓励大学生创新创业而开展了一系列项目活动，例如温州大学城市学院的“浙商孵化园”、浙江农林大学设立的“大学生创业园”和“大学生创业广场”，同时还特别开展了独具特色的“创新创业班”，招募有创业意向的同学进班研修辅导。但是，校内的各种“创新创业”活动，不是过分偏于理论，就是偏于简单的商品买卖，且扩展范围小，不利于大学生自主创业思维意识和技能的培养。相比于校外，则缺少足够的“实战经验”，风险承担过小，竞争压力偏弱，实际锻炼价值不高。若能够给大学生创造一个在校外进行锻炼的平台，则显得很有意义了。
目前，通过走访发现，因缺乏真正有效的商业技能培训，大部分“创业实践”流于形式，大学生校外自主创业仍占少数，未能形成良好的规模，或因实际操作过程中生产效益不高、店铺租金贵等其他问题，导致学生的参与积极性不大，兴趣度下降。大学生选择大多是服务生、发传单等兼职类工作。浙江师范大学有联系相关部门，在商业区建立了规模不大的“大学生创业基地”，向有创业意向的学生提供收费服务，替学生承担了一部分风险，租金相对于社会上要低，申请两年后未达到预计销售业绩，则会失去店面使用权。这样的尝试显然为大学生自主创业提供了较好的途径。
（四）存在的其他问题：
1.因碍于其场地所限，商业区规模的扩大会受到很大的限制；商业区的发展或局限于高校附近，而与周边城市的连接方面受限，也就是说难以将商业区的发展影响扩展到整座城市。
2.商业区地块为政府抑或村镇集体管辖，在未得到政府政策支持和高校的积极鼓励的前提下将无法有效开展。商业区开展过程中区内的卫生、秩序管理等制度亟待完善，也可能产生冲突和矛盾，需要提前做好各方面沟通交流工作。
3.高校作为教育事业单位，商业色彩过于浓重会对高校的文化教育造成一定的冲突，实践中在充分考虑到高校师生的生活品质问题上，高校实际上应有责任对此进行一定程度的干预。但是通过对高校相关部门和商业区的采访和调查了解到，各高校与校外商业区联系并不紧密，基于分属于不同方管辖，因而基本上没有合作项目。
二、高校―商业区合作发展的新模式构想
高校和政府只有转变传统管理观念，解放思想，减少行政性权力干预，给大学生独立开展活动的支持和扶持，给予大学生管理团队充分的尊重和信任，才能保证新模式运行，保持创新力和活力。故校方和政府的态度转变和资源投入是该发展模式取得成功的重要环节。
高校一般拥有属于自己的校内商业区，设立了专门机构进行管理，如浙江农林大学后勤集团统一管理校内的各种商业活动；温州大学城市学院的大学商务中心更设置优斯特商场，为格子铺形式，为缺乏创业基金的学子提供自主创业机会。况且正因为高校是教育事业单位，其主要职能在于高等教育和高校管理，对商业性活动在原则上应当保持一定距离，所以高校与校外商业区的联系基本不存在是有理由的。
然而，随着高等教育社会化的不断深入，在大学生就业形势严峻、开始呼吁高校培养创新创业型人才的背景下，高校与商业区的联系将不断紧密加强，高校在保持自身职能和性质的前提下，与校外商业区的合作可能性也将大大提高，这不仅有利于高校实现自身的战略目标，更能够借此提升自己的综合实力，扩大社会影响力，从而提高社会声誉，与商业区发展共同实现双赢局面。
在实施可能性方面，高校基于其长久以来对于自己内部商业区的管理和维护，已具备基本的实践经验，但考虑到校外商业区地位和性质的特殊性，在管理经验上需要有所改变。同时，高校具有一定的科技实力，其创新产品和创新技术的投入需要经过市场的检验和评价，从而有足够的实施数据进行改进和完善。就这方面来说，校外商业区区有着天然的优势，很好地符合了高校的发展要求。作为高校临近的实验基地，是大学生创业实践和高校文化宣传的良好平台。
基于以上分析所得可知，高校和商业区在各自发展上存在着良性的合作基础，有着共同的发展需求。相比于发展成熟的商业区，高校在与其合作的难度有所加强，但是就正初步形成的商业区而言，则存在着很大的合作可能性和现实操作性。就此，我们根据现实情况探讨和设计一种新的高校―商业区合作发展模式。
三、高校―商业区合作发展的基本原则和具体措施
“高校―商业区合作发展新模式”的具体设计方案，简单而言，即高校与政府（抑或村镇委员会）协议约定，商业区设立管理委员会，制定相关的管理细则，依法对商业区进行管理。在不影响原有商业基础的条件下，首先要对商业区的现有格局作明确的改造并进行有效的实施，在商业区呈现更为稳定的发展基础之后，高校依靠学生群体，将本校的科研创新产品和技术投入商业区进行销售，通过各方面的宣传、推广活动吸引周边村镇居民前来参观了解，并向高校及时进行信息反馈，以作针对性的调整预案。当高校与商业区的磨合进入平稳期之后，除了为商业区进一步招商引资外，也要邀请其他高校和科研类机构进行文化和科研技术交流，从而在具备一定发展力的基础上扩大高校的社会影响力，提高社会声誉，也为高校与商业区的进一步合作与交流奠定扎实的基础。
（一）合作发展新模式的基本原则
1.商业区经营自主原则。即不受到高校与市政府不利于市场运行的过份干涉，不违背市场发展规律，不能简单地以行政手段加以制约。
2.管理服务性原则。即任何管理活动都以向商业区发展提供辅助活动为主，不得干扰商业区内商铺店主的经营活动，而是为其提供更适合于商业经营的良好环境。
3.商业区管理委员会独立性原则。即管理委员会的工作均独立开展，只是在商业区改造等重大问题上需要与校方共同商议决定，并征求所有方的同意批准。校方对管理委员会的决策有提出建议和异议的权利，但不得直接干涉管理委员会的工作。
4.大学生参与性原则。这是该模式的特殊原则，即不论是商业区管理活动，还是大学生创业平台的创建和发展，均由大学生群体全程参与。对于重大决策的决定、实施和监督也需要有大学生的参与，管理委员会应当对此充分重视。
（二）实行该发展模式的具体问题
1.管理协议与规定
校外大学生商业区一般不属于高校管辖，故需要与政府或者村镇委员会共同起草签订一份关于双方权利义务的委托合同，专门设立“商业区管理委员会”，约定一定期限内，按照共同制定的管理规定操作。需要作出说明的是，对于商业区管理费用等必要支出均由商业区所有方承担，涉及管理处罚的问题则交由政府处理，高校作为形式上的管理方。
管理规定中的“规定”均为“服务性规定”，即不允许有任何干扰市场秩序，破坏市场竞争自由的非授权，所有的管理活动均为商业区各商户服务，而且其管理活动应当在专业人员的指导下执行。对于商业区内有必要进行改动的地方，高校可以通过向所有方反映，并在充分探讨和分析的基础上，确定实施与否，最后所做出的决定需要被公示。同时，管理相关方有调解商业区内商户间纠纷矛盾的义务，依据事实和法律排除纠纷。当然，商业区所有方应当定期召开会议，对大学生商业区的发展和实施情况做实质了解，商业区管理委员会需要对此进行作详细的书面报告，并针对管理过程中出现的一系列问题提出自己的意见和建议。
2.商业区管理委员会
商业区管理委员会为独立机构，校方无权单独解散该机构，但商业区管理委员会对于商业区相关重大事项的决策是与校方共同商议决定的，校方对此有提出异议的权利。为了尽量避免外界因素的的干涉，保证有效执行，该委员会的专职和管理人员可以由校方和所有方向外界共同聘任，并且必须有一定比例的高校大学生和教职工参与。
商业区管理委员会应在商业区筹建过程中及时发现问题并制定措施解决，同时充分分析讨论发展现状，并提出尚未明显但初露端倪的问题，做好预防措施。其内部应独立划分一个监督小组，对委员会重大决策和操作有异议的，有权要求决策者公开进行解释；对于违规操作的，应当撤销该决策；决策有较大争议的，应当开展一定规模的听证会，民主投票表决。监督小组的监督行为自主独立，不受管理委员会的直接干预。小组成员最好为委员会外部人员并且作为专职服务上岗。
3.大学生商业区改造
针对目前大学生商业区所呈现出的各种问题，商业区管理委员会在设立之后，应更为及时深入地对商业区进行调查研究，制定有效可执行的方案，合理进行区域划分，由高校内部具备专业知识和技能的专业师生负责具体实施。
（1）构建大学生创业平台
该合作发展模式的核心内容，即为有意进行创业实践的学生提供服务，主要分为两大块：
一是给商品销售的学生提供专门场地。为了调动学生的实践积极性，对于其门槛要求可适度降低，并且可以通过校创业社的宣传，鼓励和帮助“大学生创业团队”开展活动。当然，也需要对大学生进行必要的教育，要求其不得销售“三无产品”，以免出现不必要的纠纷。
二是设立专门区域，由高校提供其所能支持的技术和科研创新作品等，通过指导学生实际设计、开发、生产、宣传、销售，并且通过专业学生对外积极推销自己的研发产品，反馈消费居民的意见，随后进行总结改进。尤其是要利用高校自身的特殊优势，将最新研发技术和管理经验对外传授，以促进自己自主研发的技术迅速普及到有需要的人群中，实现技术分享，同时积极收集使用者的意见和建议，针对性地做出技术改进，再做试点工作，重新投入使用。对于这个实践模块，要求较高，能否推行成功的关键在于学生的专业知识储备和研发能力的培养，更仰赖于高校教育制度改革和课程内容创新，转变教学理念、重视专业技能的培训和创新思维的培养，而不是仅仅停留于专业知识储备。高校对此应当提供更全方位、更深层次和更专业的资源，包括技术、人员和硬件设施，并帮助和扶持学生大胆创新和实践，以实实在在地培养学生成为具有科研实力的专业人员。
（2）建立商铺信息档案和商铺评级制度
为了能更有效地管理，商业区管理委员会应当制定一份商铺信息记录单，对所有商铺的必要信息进行整理记录。对经签订合同转让或转租后的新入商铺，应当要由现任店铺主与下家商量好转让金或租金以及相关事宜后，到商业区管理委员会进行转租登记，并由管理委员会对其店铺经营管理规定予以事先指导和说明。
商业区管理委员会应定期开展针对性的调查采访活动，从消费者的角度考量商铺产品与服务质量，由学生群体作商铺等级考评并进行排名，以增强商业区内部良性竞争，考评结果仅具参考价值。
（3）整顿卫生状况
在“管理规定”中明确各商铺对自身所属区域卫生承担责任，配套公共卫生设施（如公用垃圾桶等），并可制定一定的处罚标准，但遵循“先告知，后处罚”的原则，尽量不对商铺的经营造成影响。对于处罚方式，可以采取警告、通报、罚金等形式灵活运用。对于处罚标准，应当由管理相关方召开听证会，合理采纳区内商铺主的意见。因管理活动由学生群体执行，故应事先做好商铺店主的思想沟通，以免产生不必要的误会和矛盾。
（4）设立信息收集与反馈制度，建立信息共享平台
商业区主要是为高校群体及社区居民所开展，其功能的健全与完善需要建立在高校师生以及社区居民满足自我需求的基础上，因此有必要设立连接消费群体、商铺区与管理委员会的信息交流平台。消费者或商铺店主可通过该平台提出自己的意见和建议，管理委员会要根据实际情况及时合理地处理问题，并告知当事人最终的处理结果。商业区管理委员应当对商业区内的投诉意见进行定期的收集，并且在事实清楚、合法合理的基础上，做及时有效的解释和改正，并做好备案工作，以便做好完备的商业区管理活动。当然，管理委员会应特别重视学生消费群体的意见和建议，以此调动学生群体监督、间接管理商业区活动的积极性，锻炼其发现问题、解决问题的能力。
同时，信息平台适用于商业区内关于店铺转让、租赁、兼职、促销、商业区管理活动等信息的共享，从而有利于商铺店主、高校师生及社区居民及时了解第一手信息，提高商业区运行效率。除此之外还有公示商业区管理信息，公布商铺登记排名等，并及时将高校决定投入销售使用的产品和服务信息第一时间传达给周边乡镇居民，就近享受产品和服务。
（5）运用高校资源，提供更多人性化服务
“商业街的成功运营需要掌握和运用相应资源。”高校应开展具体有效的、针对学生群体的商业思维培养和技能训练，借助创业社、设立专家组等来提供相关培训服务，将“生态性创业”理念真正深入人心。在保证高校自身文化传统和优势的前提下，逐渐将商业文化融入到本校教育文化中去，以相互借鉴、补充、融合。并且高校应当充分重视大学生的心理状态，以各种方式鼓励大学生投入创业实践和管理活动中去，保持对该项目的热情与精力。
四、结语
高校―商业区合作发展新模式，源于高校与商业区自身所具有的互补性优势以及求得进一步发展和影响力提升的共同目标，也出于培养新型“创业型人才”、缓解大学生就业创业难的困境的需要，但因大学综合实力、管理理念、大学生自身能力、商业区发展潜力和建设周期以及地域性等因素的限制，该模式的建立和推广将面临诸多困难。但不可否认的是，这种由大学生大规模实际参与的商业区建设有着明显的优势，其良性发展对整个城市文化品位和居民生活品质的提高都具有很大的意义和价值，并且在模式设计上具有很大的适应性和包容性，能够被其他高教园区所借鉴和推广，由此产生巨大的经济、社会与文化效益。
参考文献：
[1]郑翘楚.高校的创业型人才培养模式.经营与管理，2008，（1）.
[2]王洪艳.试论商业街的文化性.中国科技信息，2010，（24）.
[3]安彩娟.商业街建设的误区.产业与科技论坛，2006，7（7）.
[4]张世标.商业街发展模式探索.现代商业.
[5]陈汝新.浅谈高校周边的商业街.科教文汇，2009，（7）.
篇7
课程名称
连锁店开发与设计
主讲教师
适用专业
连锁专业
教学年级
课程概况
一、课程性质
《连锁店开发与设计》属于专业技能课，是高等专科院校连锁企业管理专业的一门必修核心课程。连锁经营是社会经济发展到一定阶段的产物，是现代商业组织及先进管理思想和科学技术的结合所产生的新型商业组织形式。连锁经营的标准化，专业化，规范化的管理要求，决定了连锁店的开发与设计有别于一般企业。《连锁店开发与设计》主要涉及了连锁企业的组织结构，岗位配置，人力资源规划，工作分析，人员招聘，员工绩效考评和员工培训等相关的知识。本课程每周4个课时，开设一个学期，共64学时。在教学中，采用的主要方式包括理论讲授、讨论、案例分析、实训等。在教学过程中，突出三个方面的特点：1.把国内外人力资源管理的最新理论，方法同国内连锁企业的管理实践相结合。2.在引进介绍国内外人力资源管理理论的同时尽可能同全国连锁企业的现状相结合。3.使本教材尽可能适合采用案例教育的方法。通过本课程的教学，应当使学生掌握连锁企业人力资源管理的基本理论以及主要操作技能与方法。
连锁门店开发与设计是连锁经营管理专业所构建的新课程体系中专业技能领域的核心课程之一，也是一门重要的实践课程。现代高职教育强调“工学结合”，倡导职业为导向的教学模式。在这一指导思想下，广州工商学院连锁经营管理专业的教师团队在如何调动学生的积极性，以学生为中心，进行教学做一体化的教学模式上进行了改革与探索。
“连锁门店开发与设计”课程是在计算机基础、连锁经营管理实务、商品学、配送中心管理、门店营运与管理等先修课程的基础上开设，与后续课程如商品采购、门店营运、物流配送、财务管理紧密联系。
连锁门店开发与设计是以门店开发与设计为研究对象，介绍连锁门店开发与设计的基本原理、商圈调查与选址、企业形象与店面设计、卖场内部设计、商品陈列、开业设计的一门实用性专业课程。本课程具有很强的实践性，通过本课程的学习，使学生真正了解连锁门店开发与设计有关的基本知识概念、理论，教会学生如何更好地进行门店开发设计，为学生学好后续专业课程提供基础技术支撑，更为培养学生今后具备从事商圈调查、选址、门店
CIS
设计、店内、外布局设计、商品陈列、门店开业推广设计等工作的实际能力而奠定基础。
二、课程教学内容
《连锁企业人力资源管理》注重与行业的紧密结合,尽可能融入当前连锁行业的需求和最新变化,突出管理方法和操作技能的训练。在内容的选取上,根据职业情境和连锁经营与管理专业学生的职业发展需求,
取材于职业岗位活动和实际工作流程，选取了连锁企业机构设置及人员配置、人力资源规划、招聘与配置、人力资源培训、绩效管理、薪酬与激励、劳动关系管理及职业生涯规划设计等8个模块15个项目53个任务,辅以课外阅读、课堂训练与测评,内容新颖、系统,具有较强的可操作性。本书的特色在于以项目为载体,以任务为驱动,以学生为主体,突出学生能力素质的培养。单项项目尽可能是大型项目的子项目,尽可能用接近学生未来岗位的项目任务来训练，并在每个项目(任务)后,设计了实践教学环节,要求学生完成所有的项目和任务。
曹静主编的这本《连锁店开发与设计》吸纳了连锁店开发与设计方面的*研究成果，全面、系统地介绍了连锁店开发的战略、商圈调查、不同零售形式的规划特点、店铺投资、开业、店面店内设计和设备选择等。本教材共分九章，章连锁企业店铺开发战略，介绍连锁企业经营战略的内涵、常见的开店战略和开店计划；第二章商圈调查，介绍商圈的概念、调查及设定方法和GIS在选址中的应用；第三章不同零售形式的规划，介绍百货商店、专卖店、购物中心和商业街的选址及规划要点；第四章店铺投资分析，介绍连锁店的投资项目、投资评估和大型商铺的投资分析；第五章店铺租赁与招商管理，介绍店铺租赁洽谈、合同和招商工作模式；第六章店铺开业，介绍开业计划的制定、协调、实施与营销策划；第七章店铺外观设计，介绍连锁店的店名、店标设计、出入口设计、招牌与橱窗设计和停车场与楼梯设计；第八章店内布局与环境设计，介绍店内布局的原则、要素和不同业态的布局形式，以及灯光、色彩、音响、气味等环境设计的要求；第九章连锁店设施与设备，介绍连锁店常用的陈列仓储设备、标识、待客、防损、收货设备和节能、消防设备等。
《连锁店开发与设计》是“上海市高等职业教育连锁经营管理重点专业建设项目”(085工程)的标志性成果之一，也是“中高职教育有效衔接教改课题”成果，适合作为经济管理类专业的教材，也适合流通业人士阅读。
三、课程总体培养目标
按照连锁经营管理岗位群的职业能力要求，以连锁企业工作流程为主线，依据连锁超市店铺拓展、布局及陈列工作领域中的典型工作任务来设计教学内容，同时遵循学生职业能力培养的基本规律，依由简单到复杂整合、序化工作任务，通过任务驱动、课堂与校内外实训基地一体化等行动导向的教学模式，让学生在学中做、在做中学，“教、学、做”有机结合。注重在每一个工作任务、每一个教学环节循序渐进地锻炼、提高学生的实际工作能力，逐步培养学生的综合素养。
通过市场调研与职业岗位分析，以连锁企业的完整工作过程为依据，结合岗位能力的要求，科学选择项目，实施项目教学分为项目确定、项目实施、项目考核三部分。根据学生的职业生涯规划，以学生就业的连锁店、加盟店及创业店铺的店长为培养目标，
通过教学，使学生理解现代连锁企业人力资源管理的基本理念，掌握连锁企业人力资源管理的基本方法、内容、策略和技能，并为今后学习其它课程和从事连锁企业管理的工作打下基础。
《连锁企业人力资源管理》是一门建立在经济管理基础之上的综合性应用课程，实践性较强，具体培养要求如下：1.在于使学生了解连锁企业人力资源管理的一般理念和管理理论；2.理解连锁企业的组织结构和岗位配备以及人力资源规划（难点）；3.掌握连锁流通企业连锁企业工作分析，懂得如何进行招聘和录用员工，培训和开发人力资源（重点）；4.掌握连锁流通企业资源绩效
考评、薪酬管理等基本方法（难点、重点）；5.掌握连锁企业劳动关系管理。
1.基础知识要求：
学习本课程应了解连锁企业人力资源管理的基础知识、经济学基础知识、金融财务基础知识等。
2.素质要求：
要求学生具有良好的思想品德、职业道德、心理素质和创新意识，要学会科学的分析方法，有较强的组织、领导和实际操作运用能力。
3.实践操作要求：
由于本课程主要是讲述连锁企业人力资源管理的基本理论，实践操作部分有实训课解决，本课程主要侧重于理论的理解与掌握，将理论运用于实践这一过程的培养。
项目实训教学充分锻炼学生的写作、表达、计算机应用能力，提升了学生应用专业理论知识的能力，解决问题与人沟通的综合能力，而且便于教师在项目进行中发现的问题，分析和汇总教学中存在的问题，从而指导课堂的理论性教学。
课程考核方案
根据高职教学建设和发展需要，为了使学生在掌握基本理论、知识和技能的基础上，增强职业素养与专业技能，提高分析及解决问题的能力，成为具有创新意识和实践能力的高技能人才，特制订课程考核改革方案。通过考核方式的改革使教学工作的重点落实到学生能力的培养和素质的提高，力争对学生进行全面检测考核，讲究实际效果。
本课程的考核方式采取知识考核、能力测评与过程考核三项综合考核，成绩评定方法如下：
一、知识考核
1.成绩配比
知识考核项成绩占总成绩配比为40%。
2.考核内容
考核内容主要有八个模块，分别是：
（1）连锁企业机构设置及人员配置；
（2）人力资源规划；
（3）招聘与配置；
（4）人力资源培训；
（5）绩效管理；
（6）薪酬与激励；
（7）劳动关系管理；
（8）职业生涯规划设计。
第一章 连锁企业店铺开发战略
学习目标
引导案例
第一节 连锁企业经营战略概述
1
第二节 连锁企业开店战略
1
第三节 连锁企业开店计划
1
本章小结
思考题
实践应用
第二章 商圈调查
学习目标
引导案例
节 商圈概述
第二节 商圈调查及设定
1
第三节 店址选择与GIS
2
本章小结
思考题
实践应用
第三章 不同零售形式的规划
学习目标
引导案例
第一节 百货商场
第二节 专卖店
1
第三节 购物中心
第四节 商业街
1
本章小结
思考题
实践应用
第四章 店铺投资分析
2
学习目标
引导案例
第一节 连锁店投资项目
第二节 连锁店投资评估
第三节 大型商铺投资分析
本章小结
思考题
实践应用
第五章 店铺租赁与招商管理
学习目标
引导案例
第一节 店铺租赁
1
第二节 招商管理
1
本章小结
思考题
实践应用
第六章 店铺开业
学习目标
引导案例
第一节 店铺开业计划的制订
1
第二节 店铺开业计划的协调与实施
1
第三节 开业活动的营销策划
1
本章小结
思考题
实践应用
第七章 店铺外观设计
学习目标
引导案例
第一节 店名和店标设计
1
第二节 出入口设计
1
第三节 招牌与橱窗设计
1
第四节 停车场与楼梯设计
1
本章小结
思考题
实践应用
第八章 店内布局与环境设计
学习目标
引导案例
第一节 店内布局设计
2
第二节 店内环境设计
1
本章小结
思考题
实践应用
第九章 连锁店设施与设备
2
学习目标
引导案例
第一节 连锁店常用设备概述
第二节 连锁店陈列、仓储设备和生产加工设备
第三节 标识、待客和防损、收货设备
第四节 节能减排、消杀、卫生和消防设备
本章小结
思考题
实践应用
附录1 超市购物环境(GB/T 23650—2009)
附录2 城市商业网点条例(征求意见稿)
二、能力考核
1.成绩配比
能力考核项成绩占总成绩配比为30%。
2.考核内容
考核项目表现为：设计职业生涯规划。
3.考核方式
过程化考核（60%，其中包括态度评价、技能评价、团队合作、完成情况评价）
在学习了连锁企业人力资源管理的基本方法、内容、策略和技能等具体内容之后，结合本学期学习的各种案例和先进经验，每位学生完成个人职业生涯规划设计，最终形成电子PPT作业上交。本项考核完成的时间预计为第12-15教学周。
评分方式：能力考核总分=教师评分×50%+学生评分×50%
（学生评分：同学相互之间进行打分）
评分细则：
（1）职业规划设计的完整性(30分)
作品内容要求真实、完整,分析透彻,主要包括自我认知、职业认知、职业目标、实施路径、评估调整、职业道德等方面。
（2）职业规划设计的科学性(30分)
要基本体现人职匹配的思路，目标确定和路径设计要符合自身和外部环境实际，不主观臆想，科学合理。
（3）职业规划设计的操作性(25分)
作品要求思维缜密，目标明确，分析有深度，可操作性强，要有一定的分阶段目标，尤其是近期(大学至毕业后五年)目标规划，分析要具有说服力。
(4)职业规划设计的逻辑性(10分)
作品逻辑清晰、组织合理，准确把握职业规划设计的核心和关键。
(5)职业规划设计的创新性(5分)
创意新颖，充分体现个性而不落俗套,
文如其人，充分展示当代大学生朝气蓬勃的精神风貌。
该阶段是实施中的重点，计划确定后学生需通过各种途径完成项目。要注意引导学生独立思考，一方面对学生会遇到的问题及时解答，做好理论知识的梳理，另一方面为项目评价做准备。课程的实训项目内容及目标如表1所示。
表1课程实训项目内容
名称
内容
目标
实训项目
1
投资可行性报告的分析
引入案例深入剖析，撰写投资可行性报告
实训项目
2
编制商圈分析报告
掌握商圈相关知识，会区分商圈，撰写分析报告
实训项目
3
实践选址
某预设连锁门店的选址策略
实训项目
4
店标及店铺招牌设计
设计店标及招牌
实训项目
5
比较沃尔玛与家乐福卖场设计不同
卖场内部布局调研
实训项目
6
设计门店的
7Y6
设计所选门店的
7Y6
(一)
项目任务分配
由组长分工，制定完成项目任务的工作计划。在规定的时间内，学生运用新学习的知识、技能积极探索和解决在项目工作中出现的困难和问题，按时完成规定工作任务。该步骤着重激发学生自主学习兴趣。
(二)
项目计划制定
按照各个项目小组划分，制定出各个小组的项目计划，这里又具体包括了完成项目的方法选定、实施项目的步骤、时间控制和小组成员的具体分工。为了保证项目的顺利实施，每个小组至少需要拟定好两套通过成员共同沟通讨论后的方案。在项目活动中，每个学生都要参与其中，以确保其都能掌握到重要的知识，因为分工的不同，角色的不同，使得每个学生都能充分在自己的部分中发挥各自的创新能力。
(三)
项目计划落实
教学过程中的一个重点是项目计划的落实。在此阶段中，学生在拟定好计划之后，老师需要充分调动起学生的兴趣让学生积极参与进去，以确保计划顺利落实。在课堂知识的教学中，老师仅仅是引导者，老师通过讲授、情景模拟、让学生分小组讨论、实地调研等多种形式让学生充分参与其中，并引发和鼓励学生进行创新和独立性思考，以便更好的促进项目任务的完成。
(四)
项目成果展示
以PPT的方式向全班介绍项目的完成情况。通过展示，提高学生参与项目化教学的积极性，培养竞争意识。展示后要求小组回答其他小组的提问，其他小组根据其讲解和答辩情况进行评价考核。之后是教师点评，教师在点评中指出问题所在及解决方法，比较各组的优劣。
三、过程考核
1.成绩配比
过程考核项成绩占总成绩配比为30%。
过程考核总成绩：考勤×30%+作业完成×40%+课堂表现×30%
2.考核内容
（1）考勤情况；
（2）课程作业成绩；
（3）课堂表现。
3.考核方式
该项考核总分50分，基础分25分。以此为基础，在考勤、思想态度与纪律意识、课程作业等各项进行加减分赋分方式。（加减后分值区间为0-50分）
（1）
考勤成绩（记录）
每次课进行点名并记录，迟到每次扣分0.5分，无故旷课一次扣2分。学期旷课超3次，本项成绩为0；学期旷课超五次，过程考核成绩为0。
（2）课程作业成绩（记录）
本学期本课程计划作业次数6次，根据每次作业完成质量，经批改分为A、B、C三个等次，A等每次加1分，B等每次加0.5分，C等不加分。另作业完成创意新、质量佳者设A+等次，学期作业获A+2次以上，本项成绩为满分。
（3）课堂表现（记录）
上课回答问题积极（主动）加0.5分，提问回答完整，陈述有理有据加1分。
四、“连锁门店开发与设计”项目教学的考核
根据项目特点，建立演、练、考、评结合的考核模式，共三方面。
一是过程考核分，约占20％，主要是考察学生日常课堂表现情况，建立考核评价指标，注重团队分工协作，强化学生参与的积极性、主动性、创新性。
二是项目成果分，约占30％，主要是根据各小组的PPT成果展示，采取小组互评、教师点评、群体评议等方式对各小组的项目完成情况进行评价，同时组长还要对成员的项目任务工作贡献情况评分。
三是期末卷面分，占总成绩50％，从而发挥考试的导向和检验作用，实现学生理论与实践学习的衔接。
审
核
意
见
1.
教研室主任意见
教研室主任（签字）：
年
月
日
5.系部主任审核意见
系部主任（签字）：
年
月
日
6.教务处审核意见
教务处处长（签字）：
年
月
篇8
关键词：社区商业 消费需求 发展对策
社区商业是整个商业体系中的基础部分，其服务对象是社区范围内的成员，主要的目的是满足社区居民的基本生活需求，是经济发展到一定阶段，随着城镇化的推进、各类新型居住区的形成、居民消费能力的增强而产生的经营业态、消费领域、服务功能多元化的商业服务形式，是一种特殊的社区服务。加快社区商业发展对促进地区经济增长、增加就业机会、提升城市商业现代化和综合竞争力、构建和谐社会有着重要作用。多年来，伴随我国经济社会的发展，人民生活水平的提高，社区商业作为扩大内需，促进经济平稳增长的重要手段，越来越引起各级政府、流通企业和社区居民的高度关注，社区商业的发展取得了很大的成绩，各地也积累了很多有价值的经验，但是，在加快我国社区商业发展过程中也面临不少问题，应该引起高度重视。
加快发展我国社区商业的重要意义
（一）加快社区商业发展是实现我国居民消费升级的需要
随着居民收入的不断提高，居民的消费结构将会呈现出规律性的特点，即温饱需求、小康需求和富裕需求。目前，消费观发生了很大的变化，由原来的温饱型逐步向享受型转变，消费升级成为社区居民的必然选择。消费观念的改变要求社区商业发挥更大的作用，以推动我国居民消费升级的顺利实现，而现在我国社区商业发展的实际情况，无法满足居民消费升级的要求。
（二）加快社区商业的发展是提升城市现代化形象的需要
社区商业作为我国商贸流通体系中的基础部分，与一个城市的整体形象紧密相关。按照国家商务部的分析，未来10年，我国社区商业的发展潜力巨大，随着我国城镇化建设的步伐加快，以现有的发展速度，社区商业的消费总量可以占到我国整个商业零售总额的30%-40%左右。但是，我国一些城市，特别是中西部的一些城市，社区商业发展的现状不容乐观，存在的问题很多，例如，社区商业网点建设缺乏规划，网点的规模、位置、购物环境和社区商业企业的总体经营水平与城市现代化形象差距很大。所以，加快社区商业的发展，建设环境优良、功能齐备，方便快捷的社区商业，是居民安居乐业的需要，也是建设现代化城市的需要。
（三）加快社区商业发展是强化城市服务功能的需要
社区商业是满足和挖掘内需、促进消费和改善居民生活质量的重要力量，目前，中心城区的商业设施已经相对饱和，企业之间的竞争激烈，企业经营压力加大，利润下降，与此同时，社区商业发展严重落后于居民基本的消费需求，对居民现实购买力的吸纳程度远未饱和，社区商业的发展拥有广阔的前景，而城市服务业是以满足区域经济活动和社会生活为其基本功能的，发达的社区商业是城市服务业重要组成部分，也是城市经济的重要支柱，因此，加快发展现代社区商业是强化城市服务功能的需要。
我国社区商业发展的主要经验分析
（一）科学的社区商业发展规划是搞好社区商业的基础
从上海、北京、武汉等社区商业发展较好的城市经验来看，应该适应经济社会发展对社区商业发展的要求，对社区商业网点、社区商业业态进行科学、系统的规划。例如上海市各级商务管理部门，根据不同区域、社区规模、人口构成、周边环境等特点，细化了社区商业建设发展规划，合理确定了社区商业的规模结构、功能布局和业态组合，不仅避免了重复建设改造，降低了建设成本，而且为社区商业可持续发展奠定了基础。武汉市根据城市发展的实际情况，对原有的商业网点规划进行了修编，将社区商业发展纳入商贸流通业发展总体规划范畴，对社区商业的规模、结构、布局进行了详细规定，做到了“规划有据、建设有利、推动有力、管理有方”，为社区商业发展起到了良好的导向作用。
（二）组织保障、政策保障是搞好社区商业的前提
全国各地非常重视社区商业的发展，出台了各种促进社区商业发展的政策，具体如下：
一是加强组织建设。例如，上海市政府明确市商务委员会是社区商业的主管部门，商务委员会的主要职责为统筹组织指导全市社区商业的发展，协调社区商业发展过程中出现的各种问题，做好与建设、规划国土、住宅、财税、工商、卫生、城管等部门之间的沟通衔接。明确了相关职责，为社区商业发展提供了组织保障。
二是出台发展社区商业的政策。例如上海市政府办分别在2005年和2009年两次转发了市商委《关于搞好社区商业建设的意见》和《关于进一步搞好社区商业建设的意见》，确定了不同层次商业示范社区的建设标准，对社区商业必备的便民商业服务业态给予相关政策优惠。
（三）“便民、利民、惠民”的发展宗旨是搞好社区商业的动力
社区商业秉持的理念是做好社区商业的动力。北京、上海等地社区商业的发展强调以人为本，突出体现了“便民、利民、惠民”的宗旨，受到社区居民的欢迎。激发了社区各单位、社区居民的参与热情，形成了发展社区商业的良性互动机制。例如上海市虹口区，从社区商业规划开始，就规定了餐饮店、便利店、菜市场、理发店、维修店等12种以上必备业态，搭建了面向社区居民的家政服务网络平台，其“968895”服务热线服务范围覆盖整个中心城区，服务内容涵盖16大类168项，加盟企业超过600家
（四）引进和培育社区商业品牌是搞好社区商业建设的有效途径
国内社区商业发展较好的城市，十分注重发挥市场主体的作用，引进知名的连锁企业，提高了社区商业的组织化程度和管理水平，改变了社区商业层次低、管理落后的现象。例如，上海的联华超市的快客便利店已遍布社区，其统一的店面形象、规范的经营管理、人性化的服务理念在引导社区居民消费的同时，营造了社区的和谐氛围。
加快发展我国社区商业的对策
我国社区商业的发展尽管取得了很大的成绩，各地发展社区商业也积累了较为成熟的经验，但是从全局来看，还存在不少问题，主要表现为：社区商业的发展难以满足社区居民消费需求的要求；在推进社区商业发展过程中，商务部门难以发挥责任主体的作用，支持社区商业发展的优惠政策不到位，相关部门之间的协调难度加大；缺乏比较完善的发展社区商业的规划；社区商业设施总量不足、部分社区商业设施业态陈旧；社区商业企业信息化水平较低等。这些问题严重妨碍了我国社区商业的加快发展，必须下大力气加以解决。
（一）加强对社区商业发展的统筹规划
做好统筹规划是发展社区商业的重要保证，加快发展社区商业务必把统筹规划放在首位，统筹规划要坚持协调有序、科学合理、严格执行的原则。社区商业的健康发展，必须科学合理考虑社区商业的布局。根据住宅小区规模的大小，做好社区商业的规划，为社区商业的发展留下足够的空间，以严格的规划约束投资人和开发商的行为。科学合理的社区商业发展规划，可以从宏观上满足居民综合性消费需求，同时也可以防止过度开发而导致恶性竞争的局面。
（二）落实支持政策形成加快社区商业发展的长效机制
发展社区商业是一个系统工程，良好的运行机制是加快发展社区商业的关键之一。政府相关部门应当落实扶持政策，形成加快社区商业发展的长效机制。
一是财税部门，要加大政策支持力度，对规划范围内不同能级社区购物中心的建设改造、社区必备性商业业态特别是居民生活服务业态进行补贴，对不同层次商业示范社区、特色商业街进行奖励，商业开发在费用和税收上给予支持；
二是以商贸流通主管部门为牵头单位，并贯彻分级管理、条块结合、以块为主、明确职责、落实到位的社区商业管理原则，共同研究制定相关扶持政策和资金支持方案，切实解决社区商业发展中存在的问题，逐步构建新型社区商业体系。商务部门要协调建设、城管、工商、税务等部门，出台相关政策，鼓励和支持社区商业建设，商务部门提前介入商业配套工作，支持商业服务企业进入已建大型居住社区，同步进入新建大型居住社区，设置菜市场、超市、便利店、大众餐饮店、药房、大众理发店、洗衣店、维修店、家政服务网点、废品回收站等必备性业态，并解决初期居民入住率低造成的经营困难；
三是探索新建大型居住社区建设基地商业设施建成后，由建设基地所在的政府或经政府同意的街道、镇（乡）或国资管理部门按照成本价收购，纳入国有资产管理范畴，统一安排商业服务网点的新模式。通过政府引导、市场主导、企业参与相结合，完善社区商业业态配置。
（三）积极探索社区商业开发运作模式
社区商业开发经营模式是做好社区商业的重要方面，要做到社区商业的可持续发展，必须积极探索社区商业开发经营模式。从上海、北京等地的情况看，在社区商业开发上，可以采取先进行招商。再进行设计建设的模式，这种模式一方面可以满足社区居民的日常需求，另一方面商业企业又可以获得较为丰厚的回报，形成互惠互利的局面，实现双赢。根据一些城市的实践，社区商业运作可以采取只租不售或先租后售的方式，可以引导社区商业走上合理化发展轨道、形成良好的商业氛围。
（四）全面提升社区商业的信息化管理和应用水平
近几年来，随着我国信息化建设的步伐加快。住宅区的信息化、智能化建设取得了很大的成绩，社区商业信息网络终端通向了普通家庭。为了适应这种变化，社区商业企业应该采用信息网络等先进技术，不断创新服务手段，开发潜在市场，努力使社区商业发展适应消费需求变化的需要。可以建立面向中小企业的公共信息服务平台建设，宣传和引导社区居民电话购物，网上消费。社区商业企业可在网上服务内容、商品价格、服务方式等，为社区居民提供更多的商品和服务，进一步提高居民的生活质量。同时，社区商业企业应该建立能为社区居民提供定向、快捷和周到的电子商务环境，促进社区商业的网络化和产业化。
篇9
李铿锵的家乡是湖南省邵阳市洞口县，毕业于中南林业科技大学。既然追求时尚，起点就要求新。他花5000元钱从北京买了一台新型不锈钢电烤箱。材料选用的是当时刚出现的紫薯，比普通地瓜的营养价值高。但受产量的影响，采购这种地瓜可不是件容易的事。他经过多方打听，终于找到了那种独特地瓜的货源――福建省连城县。对方要求每次至少发2吨货，每斤1．6元。进完货，手里的8000多元积蓄已经花光，为了租店面，小李又借了1万元。
2009年年底，他在自己的母校――中南林业科技大学附近开了店，并进了一批地瓜子、地瓜片、地瓜糖果等小吃。进货也有窍门，福建省连城县的地瓜小吃全国闻名，李铿锵通过厂家，找到当地总经销的联系方式，然后货比三家，这样进货又好又便宜。
李铿锵的宣传也很时尚――通过在校园网上发帖子，以及印彩色宣传单的方式宣传。毕竟是个大学生，宣传内容也很有文化。他写道：“地瓜一直被营养学家称作‘蔬菜冠军’，有提高免疫力、止血、降糖、解毒、防治夜盲症等保健功能。乾隆是中国历史上最高寿的皇帝，据《清史稿》记载，他晚年钟情的食物并非山珍海味，而是不起眼的烤地瓜。”宣传文字下面附有烤箱烤地瓜的照片，并配上“可以带皮吃的地瓜”、“凭传单打九折”等诱人文字。
第一天开张，好多人拿着传单来看新鲜。李铿锵想出一招――在店门口洗地瓜，洗得认真、干净，最后水都是清亮亮的，“最干净”的金字招牌就是这样得来的。烤地瓜每斤5元，比外面贵了点，但独特的香味使顾客无心计较这几毛钱。开业第一天，李铿锵居然卖了220多斤，营业额达千元。两吨地瓜，十来天就卖光了，第一个月赚了足足2万元。
李铿锵也试过用本地的地瓜，可味道与紫薯比起来差太多。因此，生意做起来之后，他几乎每天早晨都要到物流公司去接货，坚持用福建紫薯。与此同时，他还在寻找更好的品种，以便打开更大的市场，也为了规避跟风竞争。2010年5月，听说浙江大学的农业专家从2000多个地瓜品种中精选出一种“迷你”地瓜进行大面积种植。这种地瓜不仅有红、黄、白、紫、黑等多种颜色，小巧玲珑的模样也很可爱，而且口味香甜。虽比普通地瓜的价格高，却已经获得了当地都市人的青睐。李铿锵当即决定更新品种。
针对五颜六色的“迷你”烤地瓜，李铿锵在销售品种的时尚化改造上下了大工夫，陆续推出了营养美味的香薯饭团、美容养颜的凉拌香薯尖、麻辣可口的香薯粉丝、新鲜爽口的香薯汁等十几个品种，堪称“地瓜小吃王国”。把小吃升级为零食，消费频率更高，利润也更高，而且还解决了烤地瓜生意季节性强的难题，别人一般卖半年，他全年都能卖。
考虑到目标顾客多是年轻大学生，李铿锵还赋予地瓜一定的时尚文化内涵。比如他会在烤地瓜的包装袋上常换常新地印上一些经典搞笑语句：“我自横刀向天笑，笑完我就去睡觉”、“什么是幸福？幸福就是猫吃鱼，狗吃肉，奥特曼打小怪兽”、“我是胖人，但不是粗人”、“再瞪我，我诅咒你一辈子买方便面没有调料包”……不仅如此，有时候李铿锵心血来潮，还会对顾客甩出一句：“Beauty，to change？”（美丽的，给零钱好吗？）嘿！这个卖地瓜的还会“伦敦口音”。
篇10
承接方(乙方)：
工程项目： 甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行居室装潢。为保证工程顺利进行，根据国家有关法律规定，特签订本合同(包括本合同附件和所有补充合同)，以便共同遵守。
第一条：工程概况
1. 工程地址：__________________________________________________ 2. 居室规格： 房 型 层 (式) 室 厅 厨 卫 1、_____室，计__________ 平方米; 2、______厅，计__________ 平方米; 3、______厨房，计__________ 平方米; 4、______卫生间，计__________平方米; 5、______ 阳台，计__________平方米; 6、_______过道，计_______平方米; 7、其他(注明部位)__________，计_______平方米; 总计：施工面积___________ 平方米;3. 施工内容：详见本合同附件(一)《家庭装潢施工内容单》和施工图。4. 委托方式：_____________________________________ 5. 工程开工日期：_______年 _______月 ________日6. 工程竣工日期： __________年_________ 月_________ 日工程总天数：_____________ 天
第二条：工程价款工程价款(金额大写) 元，详见本合同附件(二)《家庭装潢工程材料预算表》。1、材料款_______ 元;2、人工费 _________元;3、设计费 ________元;4、施工清运费 _________元;5、搬卸费 ________元;6、管理费 __________元;7、税金(3.41%)___________ 元;8、其他费用(注明内容) _____________元;
第三条：质量要求1. 工程使用主要材料的品种、规格、名称、经双方认可。
详见本合同附件
(三)《家庭装潢工程材料决算清单》。
2. 工程验收标准，双方同意参照市地方标准《住宅装饰装修验收标准》规定。
3. 施工中，甲方如有特殊施工项目或特殊质量要求，双方应确认，增加的费用，应另签订补充合同。
4. 质量检查监督部门：市室内装饰行业协会家庭装潢专业委员会。
5. 凡由甲方自行采购的材料、设备，产品质量由甲方自负;施工质量由乙方负责。
6. 甲方如自聘工程监理，须在工程开工前通知乙方，以便于工作衔接。 第四条：材料供应 1. 乙方须严格按照国家有关价格条例规定，对本合同中所用材料一律实行明码标价。详见本合同附件
(二)《家庭装潢工程材料预算表》。甲方所提供的材料均应用于本合同规定的装潢工程，非经甲方同意，不得挪作他用。乙方如挪作他用，应按挪用材料的双倍价款补偿给甲方。
2. 乙方提供的材料、设备如不符合质量要求，或规格有差异，应禁止使用。如已使用，对工程造成的损失均由乙方负责。
3. 甲方负责采购供应的材料、设备，详见本合同附件(四)《甲方提供装潢材料清单》的内容，应该是符合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场。如延期到达，施工期顺延，并按延误工期处罚。按甲方提供的材料合计金额的10%作为管理费支付给乙方。材料经乙方验收后，由乙方负责保管，由于保管不当而造成损失，由乙方负责赔偿。
第五条： 付款方式 1.合同一经签订，甲方即应付100%工程材料款和施工工费的50%;当工期进度过半( 年 月 日)，甲方即第二次付施工工费的40%。剩余10%尾款待甲方对工程竣工验收后结算。(注：施工工费包括人工费)付款百分比 按付款方式表进行： 付款要求 付款时间 付款百分比 金 额 进程内容对设计、预算 1000元签订合同签订意向之日认可 付款时扣除签订合同 签订合同之日 元材料款100%元施工工费50%合计工期进度过半施工过程中 施工工费40%年 月 日竣工验收 10%当 天 元增加工程项目 签订项目变更 100%
范文二
甲方：xx有限公司
乙方： ， 层 号商铺经营者
甲方就乙方对 商铺进行装修改造活动，根据《北京市商场市场消防安全管理规定》、《凤翔商厦经营管理制度》及其它各项规定，经甲乙双方协商一致，订立本合同。
第一条 装修商铺
本合同装修场地位于怀柔区商业街2号楼凤翔商厦内之 层
号商铺。
第二条 装修期限
装修期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三条 装修押金
乙方进入场地装修前，需向商厦管理处缴纳装修抵押金XX元，装修完成后，经商厦管理处确认无损坏、破坏商铺环境、设施设备等条件后，一个月后无息退还装修抵押金予乙方。
第四条 装修条例
1、甲方有权对乙方提出的商铺装修改造方案进行审核，乙方必须在得到甲方的书面批复后方可进行装修改造。
2、乙方所提出的装修改造方案必须要明确装饰部位、范围以及内容等详尽信息。
3、装修期间所产生的水、电、垃圾清运等各项费用由乙方自行承担。
4、乙方在装修改造过程中对商厦及他人的设施、设备等造成损毁的由乙方负全责并承担所有维修费用。
5、乙方所有装修改造工程必须在甲方规定期间内完成，否则每逾期一日应交纳违约金(日租的两倍) 元，租期不顺延。
6、乙方需要改造商铺(包括在场地内设置固定装置)，应经甲方事先书面同意。未经书面同意改造的，乙方应负责恢复原状，并赔偿因此给商厦所造成的损失。
7、乙方如需对商铺的电力系统进行改造，或增加照明设施等，须报经商厦管理处审核，并经书面回复后严格按照《北京市地区电气安全工作规程》、《北京地区电气安装标准》进行施工。如擅自施工将对乙方处以1000元罚款，乙方擅自更改的，要恢复原状，并承担由此造成的一切费用和损失。
8、乙方对商铺的装修改造均不应对建筑物的主体结构安全，消防、电路、空调和其它各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响，并不得影响甲方或第三方的经营，否则，乙方应立即改正，并赔偿因此给甲方和第三方造成的损失。
9、乙方装修改造所产生的垃圾、废料等必须及时清扫干净，不得影响商厦内的整体环境美观，否则，将处以200—500元的罚款。
10、乙方不得在商铺内的墙壁、地面钻孔，不得在墙壁上直接安装饰物或金属挂件，如有违反，将处以200—500元罚款。
11.乙方的装修改造工程所用材料必须符合国家按规定的防火和环保要求。
第五条 合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
甲 方： 乙 方：
负责人： 负责人：
相关知识
和平宠物店经营管理方案
猫舍日常经营管理方案6篇
合作方案范文
如何经营管理宠物医院
网站建设方案范文模板大全(优秀10篇)
野生动物整治方案范文（通用5篇）
顺平商业街附近周边哪里有宠物商店
宠物用品项目策划方案【范文】
宠物相关策划书范文3篇
宠物运营活动策划书范文3篇
网址: 商业街经营管理方案范文 https://m.mcbbbk.com/newsview162289.html
| 上一篇: 仓鼠详细资料 |
下一篇: 最新初中调查报告题目(十四篇) |
