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土地评估五种方法,土地估价的基本方法

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2024-11-07 17:37

土地评估的方法有哪些
土地评估的方法如下：1、市场比较法；2、收益还原法；3、成本逼近法；4、剩余法；5、基准地价系数修正法。【法律依据】《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
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土地估价的五种方法详解？
土地估价的基本方法有五种：
1、收益还原法；
2、市场比较法；
3、假设开发法；
4、成本逼近法；
5、基准地价系数修正法。
每种估价方法适用性不同，针对不同性质的用地，可以采用不同的估价方法。
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土地评估方法有哪些
摘要：一般土地在交易之前都要进行土地评估，土地评估也分几种类型，比如土地一级市场（政府出让土地给企业和个人）、土地二级市场（土地转让）都要进行评估。土地评估的主要目的是合理确定土地价格。土地评估方法有哪些呢？土地评估费用收费标准是怎样的？下面一起来了解下。土地评估方法有哪些
1、市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
2、收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
3、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。
基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益=土地成本价格+土地增值收益
4、剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
基本公式：土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润
5、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。
土地评估费用收费标准
1、一般宗地的评估采取差额定率累进计费，宗地价格总额不同，收费标准不同，而且价格总额越高，费率就越低，比如土地价格总额在100万以下的，收费标准是4%，100万到200万的部分，收费标准为3%；200-1000万的部分，收费标准为按2‰；2000万的部分，收费标准为按1.5‰；32000-5000万的部分，收费标准为按0.8‰；10000万元的部分，收费标准为0.4‰；10000万元以上的部分，收费标准为按0.1‰。
2、分档计算各档收费之后，各档的收费额进行累加，便是最终的收费总额。
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土地评估方法有哪些
土地评估方法主要包括以下几种：
市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等。
市场比较法是土地评估中最常用的一种方法。这种方法通过比较待估土地与近期已经进行交易的类似土地，通过对比分析，然后根据交易地价推算待估土地的价格。这种方法的依据是替代原则，即在同一市场上，具有相同效用的商品，其价格应该大致相同。市场比较法的使用前提是需要有一个发育完善、活跃的土地市场。
收益还原法则是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。这种方法理论依据是地租资本化，也就是说，土地价格实际上是地租的资本化，土地价格等于预期年地租除以适当的利息率。
成本逼近法则是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。这种方法主要用于新开发土地的估价，特别是工业用地估价。
剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种评估方法。这种方法常用于房地产开发项目的土地评估。
基准地价系数修正法则是在各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格基础上，采用系数修正进行调整计算的一种评估方法。
总的来说，不同的土地评估方法各有其特点和适用范围，评估人员需要根据评估对象的具体情况和评估目的，选择适当的评估方法进行土地评估。