首页 > 分享 > 专访RET睿意德刘洋：深圳人搞钱上瘾，花钱却很…… 2022年2月22日这一天的深圳，气温只有7度。当天下午，RET睿意德在深圳华侨城创意园举办了名为「湾区引力」的发布会，...

专访RET睿意德刘洋：深圳人搞钱上瘾，花钱却很…… 2022年2月22日这一天的深圳，气温只有7度。当天下午，RET睿意德在深圳华侨城创意园举办了名为「湾区引力」的发布会，...

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2024-08-24 16:13

2022年2月22日这一天的深圳，气温只有7度。当天下午，RET睿意德在深圳华侨城创意园举办了名为「湾区引力」的发布会，对深圳商业的发展，进行了年度盘点与趋势预见。

围绕着这次论坛的相关内容，Hot商业独家专访RET睿意德深圳策略顾问部负责人刘洋女士。借由她的描述，我们对深圳商业的发展，也有了更加全面立体的认知。

刘洋

RET睿意德商业股份有限公司

深圳策略顾问部负责人

谈谈2021年

老城区迎新发展

前海最值得期待

Question：

2021年深圳相关商业数据已经出炉，对这些数据您有怎样的解读？

刘洋：

深圳2021年商业存量为927万㎡，但与上海相比，仍有差距，仅占上海的46%，而且人均商业面积也远低于上海。但我们也要看到，深圳在增量方面的变化不容小觑：2021年，深圳新增商业236万㎡，远高于北京的170万㎡。

从消费增速来看，2021年深圳消费增速达9.6%，接近广州的9.8%，广深两地差距逐渐缩小。未来随着深圳城市等级的不断提升，深圳有望成为国内最大的商业掘金地。

Question：

深圳城市发展呈现自东向西的发展态势，未来最值得关注的商圈具体有哪些？

刘洋：

城市发展呈现自东向西的发展态势，引领深圳商圈一路向西，形成以罗湖、福田、南山、宝安为核心的发展格局。

随着新兴商圈一路向西和老牌商圈的重装升级，深圳罗湖“金三角商圈”一家独大的高端商业格局被打破，梅林商圈老佛爷全国首家精选概念百货店将入驻，香蜜湖商圈有望引入重奢运营商——华联SKP，深圳湾万象城也在品牌档次和能级上不断提升加码。

另一方面，现阶段深圳仍缺乏具备世界性强辐射、强引流能级的消费目的地，随着前海区位地位的提升以及更多国际资本的关注，前海板块有望建成深圳首个国际级商区。

数据统计，前海三年内有10座规模在3万㎡以上的商业体入市。其中，妈湾作为深圳最后一块开发的核心区完整土地，有望以统一开发的先进理念，打造具有引领性的国际商区。

▲深圳前海片区近年代表性入市项目统计表

Question：

深圳发展一路向西，对东部传统的东门商圈有何影响？

刘洋：

作为深圳商业发展的起点，东部商圈对深圳原住民来说，是重要的历史记忆点，但由于老城区发展改造面临道路交通改造、周边人群变化等因素，使得东部老区落后于城市发展进程。未来，随着华润湖贝、蔡屋围片区等区域众多城市更新项目的开展和落地，东部城区有望迎来重生的机会。

同时，如何吸引人群实现跨区消费，是利用情怀，极度刺激的内容或是全新的业态，这也需要商业地产人更进一步的思考与实践。

Question：

在您看来，疫情结束之后，深港两地的商业市场会发生怎样的变化？

刘洋：

2021年香港设立北部都会区，深圳与香港紧密联手，实现两地商贸、产业、资源链接，真正推动两地一体化、同城化发展，共同构建大湾区最强都市圈和经济核心。

从目前来看，疫情的常态化使得消费者已经学会如何与疫情相处，所以相比疫情结束这一场景，我们可以探讨另一个相关话题，那就是深圳和香港将如何相处和进步。

随着香港提出北部大都会的新政，“南强北弱”局面将得到一定改善，南北两城同时承担不同的角色并进。随着北部规划的实施落地将引入更多的产业资源，从而形成消费缺口，但不会动摇南部成熟城区的经济和商业地位。

对于深圳来说，新政将带来港深在产业资源、商业资源和自然资源层面上的对接，全面深化深港合作，吸引更多港企港人，产生“1+1大于2”的效果。

谈城市对比

与广州重庆成都比

深圳人爱“搞钱”不爱“耍”

Question：

作为深圳的近邻，广州也一直是国内商业消费的排头兵。您怎么看待深圳与广州的对比？

刘洋：

深圳首店数量近年来较北京上海呈追逐之势，2021年首店总数为270家，已超越广州。在深圳所有新开首店中，华南区域级别首店表现抢眼，总计引入84家，广州为19家，显示出深圳在湾区的影响力。

不过另一方，深圳的问题也比较突出，主要体现在商业开放度不足、本土开发商强势，使得深圳商业国际化明显滞后。

据统计，截止到2021年深圳的外资开发商占比仅为13%，位于四大一线城市之末。随着深圳商业环境的改善，多家外企巨头开始加入商业布局，如新世界集团的蛇口K11和铁狮门的后海汇等，深圳商业有望朝着国际化、开放性、精细化的目标逐步加速。

Question：

以重庆成都为代表的西南商业，和以深圳为代表的华南商业有何相同点和不同点？

刘洋：

重庆和成都在商业板块相对独立，成熟度比深圳更高。

首先，深圳过往四十年发展以产业经济为主，从土地出让情况可看出，出让的土地多是工业用地，在住宅和商业领域的关注度并不够。其次，深圳的地产开发相对封闭，尽管深圳经济早与国际接轨，但商业消费领域的国际化水平，不如重庆和成都。

都市发展需要繁荣的商业、国际性的商贸活动和商务往来，深圳若想实现打造国际大都市的目标，需要扭转以产业经济发展为核心的发展路径，打响国际商务商贸的名片。

从消费者角度来看，重庆、成都消费者乐于“耍”，注重消费体验。他们非常愿意在“给自己找乐子”这件事上，付出时间、金钱和精力。也正是基于这种消费底蕴，使得重庆和成都比深圳更早步入国际化消费进程。

反观深圳，城市发展路径是“以产立城”，不同于传统城市产业发展的路径，深圳在发展萌芽期便进入第二产业。所以最早来深圳的开拓者，天然具有更强的产业属性，在消费习惯上更注重实用主义，这也导致了深圳前四十年得到商业发展速度较慢。但随着深圳从产业经济向楼宇经济转变，新深圳人将更多属于白领或金领阶层，这也将促进深圳商业的进一步发展。

谈消费偏好

2021消费热词

奢侈品、国潮和宠物

Question：

2021年，受疫情影响，奢侈品的在地消费成为趋势，在这一领域，深圳具体发生了哪些变化？

刘洋：

2021深圳进入商业新时代，消费者不再只是被动的“接受者”，而是逐渐成为推动品牌接受其价值观的“影响者”，消费者行为发生明显变化。

受疫情影响，深圳消费者通行港澳受到极大限制，奢侈品消费逐渐回归成为疫情中最先反弹的业态。受业绩增长影响，奢侈品牌对深圳市场信心加强并积极开店，新开店铺数量由2020年的16家攀升至2021年的28家，品牌档次进一步跃升，最突出的代表事件，就是以CHANEL和Delvaux为代表的顶级重奢品牌相继落户深圳。