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中国奥莱商业,大有可为!

萌宠菠菠乐园
2025-11-08 00:41

长歌作序，和鸣为章。由【赢商网】主办的中国奥特莱斯领域最具生态价值和影响力的行业年度盛会——2025中国奥特莱斯·西湖论坛于2025年11月6日在杭州隆重举办。本次盛会以“长歌有和”为主题，全国各地优秀的奥莱开发商/运营商、项目、品牌商大咖、行业专家学者共聚西湖畔，共奏奥莱产业长歌，共谋破局之道，引领行业迈向精细化深耕、提质增效的奥莱新世界。

赢商股份董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲在开幕致辞时表示，2025中国奥特莱斯西湖论坛是赢商网首次以奥莱业态为主题主办活动。选择这一主题，核心源于奥莱业态的超高热度——与奥莱相关的商业活动，往往更能吸零售品牌参与，许多零售品牌的增长主要在奥莱渠道。线下实体商业的本质是人与人的联结，作为商业地产从业者，无论身处商场端还是品牌端，我们都有责任共同助力消费市场繁荣。本次活动以“长歌有和”为主题，旨在搭建线下交流平台，呼吁行业携手并进、抱团取暖、碰撞思路，共同推动实体商业持续向好发展。

2025中国奥特莱斯·西湖论坛，提供多维复合价值，设有独家奥莱报告发布、行业大咖主题演讲、高端对话、榜单重磅发布、「西子风尚奖」荣誉盛典等环节，此外还设有奥特莱斯渠道对接洽谈展，致力于打造中国奥莱行业的顶级生态场域，与同行者联结，共同奔赴明媚未来。

多位嘉宾表示，尽管中国奥莱前路挑战不小，仍相信奥莱仍是线下实体商业形态中相对充满活力的一种。九住咨询商业总经理、合伙人陆屹笑言，“赢商网都开始主办以奥莱为主题的峰会，表示奥莱的春天真的终于要来了！”

01.独家报告

《格局分化、业态演进、未来前瞻——中国奥特莱斯发展趋势与展望》

在2025中国奥特莱斯·西湖论坛上，赢商股份董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲，发布主题报告《格局分化、业态演进、未来前瞻——中国奥特莱斯发展趋势与展望》。

吴传鲲指出，国内奥莱行业在保持快速扩张的同时，已进入提质增效阶段。全国在营奥莱项目近300个，华东地区以34%的存量占比持续领跑。奥莱市场呈现明显多级分化特征，头部运营商在各线城市积极布局，推动行业竞争从规模转向质量。

当前行业调改呈现三大趋势：标杆项目通过扩建增强虹吸效应；场景改造聚焦体验升级，打造花园式、主题化奥莱；品牌端强化奢侈品与运动户外矩阵，其中美妆护理在奥莱渠道逆势增长。业态层面，零售占比持续下降，餐饮、文体娱占比稳步提升，运动健康品类表现尤为突出。

随着消费基础设施REITs的开放，奥莱行业正式进入“运营+资本”双轮驱动新阶段。资本运作能力成为关键竞争要素，推动行业从重资产持有向精细化运营与资本循环并重转型，为优质项目带来结构性发展机遇。

02.主题演讲

多元视角，洞察奥莱商业大势

主题演讲一：聚焦精品，聚焦高质量，聚焦头部——奥莱行业的确定性导航与百联实践

百联股份总经理曹海伦带来《聚焦精品，聚焦高质量，聚焦头部--奥莱行业的确定性导航与百联实践》的主题演讲。

中国奥莱行业正从“百花齐放”的规模扩张期，步入“强者恒强”的质量提升期。这条高质量的成长路径，就是我们当下最确定的机遇。面对行业从规模扩张转向质量决胜的新阶段，百联股份聚焦精品奥莱、聚焦高质量、聚焦头部效应，持续强化百联奥莱在品牌、商品、运营、产业与资本、先发与客户心智的竞争优势；秉持长期主义，坚守精品与体验的初心，发力首发与服务创新，通过内生与外延型增长，夯实微度假定位，拓展轻资产路径；助力中国奥莱产业迈向高质量与可持续发展的新阶段。

主题演讲二：美日消费对比下的新消费机会，对奥莱招商有何启示？

在2025中国奥特莱斯·西湖论坛上，国金证券研究所副所长、可选消费首席分析师赵中平，带来了《美日消费对比下的新消费机会，对奥莱招商有何启示？》的主题演讲。

赵中平指出，当前消费市场正从“品牌主权”向“消费者主权”过渡，情绪价值与功能价值成为核心驱动力。通过对比美日消费发展路径，中国在人均GDP突破1.3万美元后，已进入情绪消费爆发初期。潮玩、宠物、美妆、珠宝等传统品类通过与情绪价值结合焕发新机，而泛户外运动与性价比服饰则因健康与平价需求持续增长。

对于奥莱业态而言，未来需通过精细化运营与体验场景升级挖掘长期价值。从美日经验看，零售业、细分渠道及银发经济等领域蕴藏巨大机会。建议奥莱招商重点关注三大方向：一是性价比服饰，巩固基本盘并孵化新品牌；二是泛户外赛道，中国户外市场拥有十倍成长空间；三是情绪消费品类，如宠物、潮玩等，满足消费者情感需求。

全球市场商业、消费发展阶段大有不同，但基本规律具有共性。跨越时间与空间，研究美日消费变迁对中国市场的意义在于，通过分析这两个经济体的历史经验，可以为预测中国消费趋势、制定政策及企业战略提供重要参考。

奥莱是众多消费形态中的一种，此种研究对照的意义，同样奏效，能够启迪中国奥莱业者，以更宽广的视野和格局，理解中国奥莱的当前态势和未来走向。

主题演讲三：世界童鞋看中国，泰兰尼斯从海外奥莱到中国奥莱

泰兰尼斯创始人丁飞提出了“世界童鞋看中国”的时代观点，强调中国童鞋产业正完成从“制造出海”到“品牌出海”的战略转变。他认为，童鞋品类不应再被视为购物中心或奥莱的“配套”业态，而应被提升到“拉新引擎”的战略高度。

品牌必须先完成市场教育和消费者心智占领。泰兰尼斯品牌通过整合全球顶尖科技并辅以“汽车底盘原理”在产品上不断突破、创新，成功占据市场中高端用户的购买心智。同时基于每位儿童每年近10双鞋的高频刚需，更能为商场精准捕获“初为人母”的新生代家庭这一最具价值的增量客群。

最后，他认为奥莱已成为当下“精致省”的生活方式场景，品牌方应为其打造专属的核心货品，与消费者实现“双向奔赴”！

03.高端对话

智慧交锋，以实战兵法点破局之道

当前，中国奥特莱斯行业正在新一轮逆周期发展中，显示出超强韧性和广阔的蓝海。同时，中国奥莱市场正在经历深刻变革，质价比消费与多元体验式消费并行，区域市场多级分化，传统的规模化经营模式失效、品质化转型迫在眉睫……

应对这些纷繁复杂的行业变量，本次论坛的两场高端对话环节，来自全国各地的标杆奥莱运营商、项目商、品牌商的多位嘉宾，从各自的行业实战经验出发，给出了值得借鉴的思考方向。

高端对话一：湾区壹方超级购物天地· 奥莱商业还有哪些增量机会？

由湾区壹方超级购物天地冠名的第一场高端对话，围绕《湾区壹方超级购物天地 · 奥莱商业还有哪些增量机会？》的主题，多位嘉宾智慧碰撞，思想交锋。

主持嘉宾：江苏智儒投资管理有限公司董事长朱逸

当前经济环境下，奥特莱斯业态呈现出与传统商业截然不同的发展势头，其销售增速、客流增长及拓展速度均表现亮眼。消费者“非打折不买”的倾向日益明显，而传统商业操盘者则面临更多招商与运营挑战。

奥莱业态的持续竞争力建立在三大关键迭代之上：首先是商品的持续更新，避免内容固化失去吸引力；其次是人才结构的年轻化，鼓励团队新生力量扛起创新旗帜；第三是操盘者自我认知的升级，这是推动前两个迭代落地的底层动力。

围绕“奥莱+”的融合模式，如何在共享奥莱客流的同时实现错位经营，形成互补共生的商业生态，成为行业探索的方向。奥特莱斯正逐步成为实体商业的主力形态，其发展前景值得期待，而保持对行业的热爱与认知的持续进化，将是应对挑战、把握机遇的关键所在。

砂之船集团助理总裁、长沙&广州分公司总经理周丽霞

砂之船集团以“A*（1+N）*DT*S”商业模式为核，践行着“艺术商业、超级奥莱”的理念，构建“客流-转化-复购”的价值闭环核心路径。

第一，场景破圈：以“文化IP+品牌共创”构筑客流引力场。客流的终极吸引力，源于商业空间与文化、消费需求的深度共鸣。砂之船坚持将场景打造升维为“可体验的文化载体”。例如砂之船（长沙）奥莱联合波司登、安踏、特步、利郎、九牧王等品牌进行深度共创，呈现“我的阿勒泰”、“美好广场”等大气恢宏的沉浸式体验，同时还会举办KPOP随舞节、粉丝应援会等圈层活动，实现客流从“偶然到访”到“专程奔赴”的转变。

第二，运营提效：以“分层服务+精准让利”实现流量价值转化。砂之船会员超1600万人，为更好解决服务痛点、精准满足需求，例如砂之船（长沙）奥莱推出Bulter Service草绿丝带服务计划，为白金会员打造尊享专属服务，涵盖专属停车场、一对一服务等权益，同时落实价格稽查保价机制，既升华顾客价值感，又筑牢消费信任，会员消费在大档活动期间超99%，印证了转化效率的含金量。

第三，情感留客：以“权益延伸+生态服务”沉淀复购粘性。复购的本质是消费者对品牌价值的深度认同，砂之船通过“服务升级+场景延伸”构建情感护城河。在权益体系上，砂之船跳出传统模式，将 VIP 服务融入生活全场景，提供免费熨烫、清洗、免排队等专属服务，同时结合文化 IP 与沙龙活动深化链接，通过情感沉淀顾客的忠诚度。

最重要的是如何日复一日的，把这些想法坚持实现，用商业创造更加美好的生活，这是需要用无数商业人的热爱来铸就。

鸿荣源壹方商置-湾区壹方超级购物天地项目总经理曲冬文

鸿荣源集团打造的湾区壹方超级购物天地，50万㎡全自持商业体量，将引进超500家国内外知名品牌，构建一个大湾区“全维度60小时微度假引力场”。

· 湾区核心，万亿流量枢纽：项目坐落深圳空港会展商圈核心，双地铁无缝衔接，1 小时通达广深港澳，辐射大湾区9000万消费人群。毗邻凤凰山、前海冰雪世界等文旅地标，承接世界级商圈千万级流量红利，聚揽湾区人潮。

· 自然共生，地标级沉浸空间：以 “山海有灵、有凤来仪” 为主题，打造多元美学空间：8000㎡湾区最大穹顶 “凤冠天幕”、7000㎡地下生态峡谷 “凤鸣溪谷”、30000㎡屋顶绿植公园 “凤舞九天公园”，搭配 45 米国内最大金瀑布，实现商业与自然共生。

· 模式革新，全维度消费引力场：采用全自持运营模式，融合“奥莱折扣+旗舰大店+超级定制”三元商业结构，突破传统奥莱边界。涵盖国际名品、环球美食、亲子乐园、二次元文化、文旅配套与运动休闲等六大业态，构建多元体验闭环，打造全时段、全客群、全方位、全自持的超级商业。

世纪金源奥莱事业部总经理石明钟

回顾从业经历，从南京、济南、福州到武汉，每个奥莱项目都面临挑战，并非外界想象中顺利。尽管困难重重，但依靠热爱与坚持，团队始终能渡过难关。

未来新项目，特别是非连锁的，将更为艰难，但奥莱依然充满生机，关键在于团队与管理进步。同时行业仍面临两个关键探索：一是奥莱与 Mall 的融合模式尚未成熟，即便武汉项目引入超市、影院及主题店，仍有完善空间；二是所谓 “微度假奥莱” 多未脱离百货或购物中心的影子，未能真正实现度假属性。奥莱不应沦为 “换马甲的百货”，而应回归本质，既保障业绩、效率与毛利，更要让顾客感受到“高性价比”与“淘宝乐趣。”

COSCIA蔻莎潮奢精品百货董事长赵寿坤

任何生意不好的时候，唯一的老师是客户，尤其是愿意复购和推荐他人来买东西的客户。我们当前的核心问题，就是要解决用什么样的品牌、商品、服务策略，来维系复购率达到50%以上的老客户。

行业人才升级是关键。零售行业遇到的问题是“老家伙太多，干不动了”。解决办法就是换人，换新鲜的血液。靠经验、靠资源，是不能创新的。

此外，用增值服务解决目标客户的关联性需求。我们的客户注重生活品

质，所以一直在思考为客户提供什么样的实用价值，让客户觉得我们用心了，还不增加他的消费负担。

我们认为，创业者本质上实在解决“生死问题”。如果认知没有打开，将永远在死胡同里打转。认知升级的核心，是必须要“死”一次，被毒打一遍，才有可能成功。

周大福南区总经理谢浩然

奥莱虽然这个名字跟折扣密切相关，但是现在已经越来越弱化折扣概念。非奥莱商业，包括中国领先的奢侈品购物中心，也是通过多倍积分等形式——变相折扣的方式来实现业绩；折扣不是奥莱的特性，是所有商业都会采用的引流方式。

奥莱的特性，从消费者角度来说应更看重运营和微度假体验。比如在上海和北京等地，很多奥莱商业大牌折扣不高，但购物体验好，仍然是众多消费者的首选。奥莱商业节假日的客流量高、提袋转化率高是目前被大家看好的原因；但我们也要看到奥莱商业非假日期间的流量压力，如何从运营角度，平衡低客流时间段，做持续稳定的生意值得我们思考。

高端对话二：奥莱消费新趋势与场景、业态重构

奥特莱斯正从传统的折扣零售场域向复合型商业空间转型，消费者从"唯价格论"转向"品质+体验"双重要求，业态从单一零售向"零售+微度假”多元融合。如何构建更具生命力的奥莱新生态，成为行业的全新议题。对此，多位嘉宾结合最新市场变化趋势和自身的实践和洞察，畅快交流，既保持对行业的理性认知，又给出颇有建设性的思维参考。

主持嘉宾：中国时尚品牌创孵平台时尚家创始合伙人柳刚

中国商业格局不断在变，如今大家对奥特莱斯的认知已从“折扣名牌集合地”转向“城市微度假场景”，而其核心价值正从单纯的“卖货场域”向“购物+社交+休闲”复合生态升级。

从消费趋势洞察到空间业态重构，再到品牌策略演变，都指向一个核心——奥特莱斯的未来在于构建一个超越购物本身、能够满足消费者全方位需求的新生态。而这个新生态需要有温度的空间作为载体，需要有活力的业态作为内容，更需要有远见的品牌和运营商携手共创。

8号仓集团副总裁兼广州8号仓总经理成钦田

8号仓深耕大湾区18年，已形成大梅沙、深圳龙华、广州从化三大奥莱，其中深圳龙华8号仓营业面积2万多㎡，去年销售流水15亿，坪效业内领先。当前商业逻辑已从过去的物质满足转向情绪价值，消费者更注重喜悦感，因此8号仓从“贩卖折扣”转向“贩卖情绪价值”，重点打造场景以吸引顾客。

在场景营造上，8号仓以“美学空间+情感记忆”为内核，通过花草树木布置、场景精细化设计，让内容“先留在相机里，再留在心里”，提升拉新与复购。各奥莱结合自身特色：大梅沙8号仓打造“漂浮在海上的美丽8号仓”，引入孔雀、梅花鹿等动物形成记忆点；龙华8号仓从近郊变为城市奥莱，强化生活中心与烟火气息；广州8号仓则结合流溪河、森林公园、温泉等在地旅游文化布置场景，旨在让消费者将美好记忆与8号仓关联。

浙江奥特莱斯广场有限公司（下沙奥特莱斯）副总经理张晓辉

下沙奥特莱斯是浙江第一家国家标准奥莱，今年我们项目刚过15周年庆，销售额又创新高。

我认为奥莱消费者这些年的变化，一是人多了，下沙奥特莱斯项目年复合增长率超过了26%。除了疫情期间，每年基本保持两位数的增长。因为随着经济的发展，消费者逐渐趋于理性。

二是人“远”了，商圈辐射越来越大了。如今车程1小时已经不足以覆盖我们的核心，车程1.5小时以上的消费者增速更为显著，将近10%以上的消费者来自省外。这得益于私家车保有率的增长，同时城市交通基建发展都增加了交通便利性。

三是人“年轻”了，年轻消费者占比显著提高。这是由于我们和品牌的共同努力，不断调整业态和商品结构，更加适合年轻消费者的需求。

我们一直锲而不舍的与消费者进行连接，2017年提出“折就是爱”的口号，将“打折”提升到与消费者情感连接的高度。我们通过极致运营方式压低了毛利率，从而将优惠给到消费者。

魅KTV副总裁张健

从消费的本质来看，商业是甲方提供一个舞台，乙方做消费就是8个字，最基本的是衣食住行，更高层次是吃喝玩乐。目前中国消费者的衣食住行已经完全满足，下一个层次可能就是吃喝玩乐了。

奥莱跟普通商业的逻辑一致，都是希望消费者有更多的时间逗留在项目里。只有停留时间足够长，消费者才有二次、三次甚至四次消费的机会。所以可以看到，以前的奥莱可能很远，但现在很多奥莱是城市奥莱。

另外一个是微度假。时间长了我们不知道干什么，就需要给消费者更多的体验和业态。魅KTV推出了很多新产品线，魅KTV是标准化产品，新出的魅影梦空间可以为奥特莱斯提供更多场景，让消费者有更多选择，形成消费闭环。

S·DEER执行总裁蔡建策

从品牌方视角看，奥莱渠道正经历三种趋势变化：

首先，消费动机已从“便宜捡漏”转向“价值淘货”。消费者不再单纯追求低价，而是更看重“质价比”。

其次，消费追求的变化：奥莱提供了一个无压力的舒适环境，满足年轻消费者追求更加轻松、简洁、舒适和自我的购物体验，以及对情绪价值和自我疗愈的需求。

最后，奥莱具有“品牌纳新”作用：数据显示，奥莱门店的新客成交比例与会员纳新比例高于正价门店，成为重要的流量入口。

目前，中国市场真正有价值、有竞争力的优质奥莱项目极为稀缺，品牌选择渠道时也是先看质量再看数量。在市场下行期，品牌需要主动更新迭代渠道，完成渠道升级，从而避免被市场淘汰。

九住咨询商业总经理、合伙人陆屹

在商业地产发展历程中，购物中心与奥特莱斯曾一度面临品牌招商的结构性困境。核心资源高度集中于少数行业寡头，头部企业凭借先发优势和成熟运营体系占据市场主导地位，导致中小开发商面临严峻的资源获取挑战。

但近年来，随着消费市场迭代升级，传统国际奢侈品品牌光环效应逐渐减弱。新一代消费者对传统大牌的盲目崇拜度下降，转而追求个性化、情绪价值的消费体验。这一趋势使得国产品牌、潮牌迅速崛起，且这些品牌纷纷布局奥莱渠道，这为奥莱的运营带来了新机遇。

04.凝心聚力

《奥莱百店品牌成长计划》启动仪式

在论坛上，特别设置《奥莱百店品牌成长计划》环节，由赢商网牵头，携手国内头部奥特莱斯运营商与卓越的国货品牌，共同见证重塑行业未来的倡议启程，探索品牌的成长沃土与可持续发展之道，共同谱写奥莱商业的崭新篇章。

在仪式启动环节，上台嘉宾有：赢商股份董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲、砂之船集团助理总裁、长沙&广州分公司总经理周丽霞、杉杉商业集团副总裁姚志明、泰兰尼斯创始人丁飞、利郎集团执行董事副总裁王智勇、鸿荣源壹方商置湾区壹方项目总经理曲冬文、世纪金源奥莱事业部总经理石明钟、COSCIA蔻莎潮奢精品百货董事长赵寿坤、魅KTV副总裁张健、周大福南区总经理谢浩然、S·DEER执行总裁蔡建策。

随着嘉宾们在大屏幕上按下手印，《奥莱百店品牌成长计划》正式启动，意味着为具备增长潜力的品牌与奥莱的对接桥梁正式连通，共同探索从区域影响力迈向全国市场的突破路径，实现品牌与项目的双向赋能。

赢商大数据显示，截至2025年10月末，全国已开业奥莱项数超280家，而同期已开业购物中心超6000家。奥莱商业特性使然，品牌门店成长到100家，是一个颇具意义的巨大里程碑。《奥莱百店品牌成长计划》，旨在鼓励、推动更多优质的国货品牌在奥莱渠道进入“百店俱乐部”，届时不仅意味着品牌自身经营向好、奥莱渠道经营有道，更意味着奥莱商业蓬勃的生长。

05.重磅榜单

《2025年度奥莱人气项目榜TOP30》

赢商股份基于独家大数据模型，重磅推出《奥莱人气项目榜TOP30》，综合评估全国已开业奥莱项目线上线下人气的总体表现，以量化数据反映奥莱项目一定时间段内的运营成效和受消费者的欢迎程度，以微观视角追踪奥莱发展轨迹，解码行业趋势，预判未来演变。

在论坛现场，由赢商奥莱事业部主编、赢商研究中心高级研究员孙莉芸，进行《2025奥莱人气项目榜TOP30》的现场发布。

30个上榜项目中，华东区、华北区奥莱项目上榜数量占据全国“半壁江山”。两大区域是头部奥莱运营商的深耕之地，消费者对奥莱模式接受度高，奥莱消费活跃。随着奥莱市场持续扩容，其余区域潜力待进一步挖掘。

这些登上榜单的高人气奥莱项目有四大流量密码：时尚零售为本-筑牢奥莱核心护城河；业态融合-从“折扣场”进阶为“生活场”；内容为王-打造“常逛常新”的社交剧场；服务致胜-于细节处构建“全维度友好”空间。

榜单发布后，赢商股份执行总裁周旭，为上榜项目代表颁奖。沉甸甸的奖杯，体现了市场和消费的高度认可，更表明项目运营方的扎实运营功底、因势制宜的经营智慧。

06.荣耀盛典

2025中国奥特莱斯西子风尚奖颁发

树行业标杆，立行业信心。本次论坛特别设置荣耀盛典，颁发奥特莱斯·西子风尚系列奖。从企业、项目、品牌三大维度，表彰那些在品牌创新、运营美学、文化融合等方面独具风格、引领风尚的优秀奥莱项目与商业品牌。它们不仅在商业上取得了卓越成绩,更在美学表达、文化传承、生活方式引领等维度展现出非凡的格调与品位，成为奥莱行业中最具"风尚"气质的代表。

赢商股份董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲，为获得西子风尚系列奖-企业奖的代表颁奖。