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“社会化创新”视角下寻找破解高校老旧住宅区物业管理的方法

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2024-09-21 00:55

高校教职工老旧住宅小区物业管理由于建筑“老龄化严重”和复杂的历史原因成为高校后勤社会化改革的一大难点，困扰高校后勤管理人员，阻碍高校后勤社会化整体前进的步伐。本文旨在通过跳出高校后勤传统管理思路和模式的框架，从社会整个物业管理发展进程的角度入手，对比其他物业业态较为成熟的经验和成功的实例，重新审视新时期下的高校教职工老旧住宅区面临的物业管理困局，试图找到更有利于当前高校物业管理发展的新思路和新方法。

老旧住宅区的现状和难点

高校教职工老旧住宅大多兴建于上世纪九十年代住房制度改革前，由国家财政拨款投资，学校统一管理和分配，主要用于解决教职工居住问题，为教职工的生活工作提供舒适、稳定的居住环境。

教职工老旧住宅属于计划经济体制下形成的居民住房福利制度，房屋建成后，房屋使用者只是象征性上交一点租金，房屋维修和管理所需的大量资金都是政府补贴。随着改革开放的不断深化，计划经济被市场经济代替，现有的住房制度无法适应环境的新变化，福利制分房制度向住房商品化过渡，房屋产权的公有转变为个人所有，房屋维修养护的费用也从政府补贴变成个人分摊。

高校教职工老旧住宅房屋产权也是在这种环境下从公有变为私有，房屋维修管理的费用也需要教职工个人承担,而此时的老旧住宅由于建设久远，规划设计标准低和设备设施配置严重老化，维修资金有限、维修保养不及时等问题在教职工正常的生活以及对生活品质期望逐渐提高的过程中不断被放大，加之居住者公共意识不强，自我管理意识不足，有偿服务意识欠缺等原因，使教职工老旧小区管理逐渐陷入无序混乱的僵局，一度出现脏乱差的不堪局面，严重影响到了教职工的居住质量和生活水平，甚至干扰学校稳定发展。

（一）基础设施差，配置明显不足

高校教职工老旧住宅区设计之初主要是解决教职工生活居住问题，规划设计标准低、设备设施配置不全，后期维修保养只停留在简单的零部件更换、清洁卫生层面，而且不及时、不到位。譬如，机动车停车位设计明显不足，出现侵占消防通道和公共绿地现象；地下排污管道和饮用水管道严重老化，经常出现管道堵塞和跑冒滴漏、甚至爆管；线路布局不合理、老化严重，容易造成接触不良出现跳闸、短路，甚至可能引发火灾；消防配套设施长年没有更换和检查、宿舍门口没有安装门禁系统、公共区域没有安装视频监控，也给小区治安埋下安全隐患；日常工作学习之余，没有娱乐、健身和文化活动的场地。教师家属人数增加或者其他外来人口入住和人为因素的损坏也加剧了设施的衰老速度。

（二）房屋产权更迭，呈现多元趋势

住房制度改革的实施，使学校自我管理分配的房屋转而出售给本校教职工，打破了住宅区内自管公房产权单一的格局，公有房和私有房交叉，教职工拥有房屋产权后，使房屋产权买卖、赠与等转移行为成为可能。原来在校教职工退休、离世等各种原因，使私有房屋产权转移；部分对现有住宅不满意、要求比较高的教师搬离，高校外的其他社会成员通过置业、租赁等方式取得房屋使用权入住，小区内居住成分日趋复杂。

（三）物业管理认识不足，有偿服务观念不强

长期处于福利制住房体制下的教职工，共有部位设备设施的维修，公共区域环境卫生、消防安全和小区巡逻等服务都是学校承担，住户室内的维修也时常联系学校后勤帮忙看一看，习惯了免费物业管理和服务的住宅用户，对开始收费的规定心理落差大，有一定抵触情绪。上交物业费时，认为物业管理只是简单地扫扫地、看看大门，收费标准过高，一些涉及房屋质量、学校其他职能部门或外包单位负责解决的问题，也找来物业公司问罪，要求尽快解决。

（四）房屋维修资金有限，维修改造难度大

高校物业管理主要给广大教职工提供优质服务，不以盈利为主要目的，仅仅象征性收取较低的管理费，甚至不收费。一旦遇到房屋本体维修、基础设施改造等大修工程，依靠较少的管理收费可谓是杯水车薪难以实质性解决问题。而学校经费中又很难承担大量的维修资金，教职工也不愿分摊巨大的维修费用，对于那些可修可不修、潜伏周期长的安全隐患，只要不直接妨碍教职工正常生活，学校后勤和教职工往往采取默许忍受的态度，在庞大的改造维修资金面前，望而却步。

（五）公共意识淡薄，集体意识有待提升

房屋产权的多元化和建筑群体的老龄化，即居住者层次复杂、建筑物功能脆弱的特点，相对房屋内部私人产权的保护，大家对房屋外公共区域保护意识不强，甚至出现破坏房屋的行为，住宅区内随意私搭乱建、楼道口乱堆乱放、房前屋后圈地绿化、饲养宠物随地大小便、阳台和外墙任意改造等行为。老旧住宅小区居住者普遍缺少公共保护意识和小区建设的责任感，加上后勤管理人员履职不到位、缺乏有效管理规约的约束和监督制约的奖罚机制，无形中放纵了人们对住宅区的侵蚀破坏，长此以往，损坏了其他居住者的利益，降低了建筑物的使用功能和人们居住的舒适度。

针对上述现状和难题，单独依靠学校、教师工、物业企业中任何一方的力量，无法根本解决老旧住宅区物业管理存在的难题。政府职能部门或学校牵头，融合多方力量、汇集众家智慧，寻求多种渠道和方法，把脉困扰高校教职工老旧住宅小区物业管理问题的症结，跳出以往后勤管理运作模式的框架，站在社会城市整体治理宏观中看物业管理，借鉴社会商品房管理相对成熟可行的管理模式，结合高校教职工老旧住宅小区的独特性，推陈出新，创新管理。

聚集智慧力量，释放创新活力

（一）借助社会力量，引进专业化物业企业

通常而言，高校教职工老旧住宅小区与社会上其他已经进入大中修和更新改造阶段的老旧住宅小区一样，存在上述种种问题，对于以营利为目的的企业而言，面对老旧小区这样的烫手山芋，往往敬而远之。因此，政府和学校应该采取税收优惠、财政补助等措施，主动邀约社会上实力强、品牌响的优秀物业企业，鼓励、吸引其走进校园。

（二）转变思想观念，培养物业服务消费意识

本着“谁受益、谁缴费”的原则，通过签订物业服务合同的法定程序，明确物业管理费的缴费主体。学校、物业企业通过宣传引导、物业服务收费透明公开等措施，增加居民对物业管理的认识，让业主知道物业管理的本质是为业主提供优质服务、从而实现物业资产保值增值的过程。1、宣传引导，发放物业常识知识资料、开展物业知识讲座等活动；2、收支透明，制定详细的收费标准，定期在宣传栏上公开近期物业管理账目，清楚了解物业管理费的去向，接受业主监督；3、参观考察，定期邀请业主代表参观物业的设备设施房、到物业办公室指导工作的形式，接受业主的意见建议，使业主直观感受物业管理现场，培养业主的物业消费意识。特别是2016年6月份国务院发布的《关于国有企业家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》，即将国企（包括科研院所）家属区水电暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会化单位实施管理的背景下，居民自行承担物业管理服务费是大势所趋。

（三）发挥政府职能引领作用，多方筹集资金

不同于现代住宅小区，老旧住宅小区公共维修资金“先天不足”，而且维修难度大，维修成本高，单纯依靠学校少量房屋租金和学校有限经费的支持，既增加了学校的负担，又无法解决根本问题。考虑高校教职工老旧住宅区形成的特殊历史原因，发挥政府职能引领作用，以学校、教职工、企业多方筹集资金、共同受益的方式，拓展维修金的集资渠道，创造新的筹集资金模式是解决老旧小区维修资金筹集难的新路径。

城市职能部门或教育部门优先考虑教职工老旧小区维修改造需要，划拨专款改造老旧房屋基础设施，为高校教职工正常的教学科研工作提供稳定的后勤保障服务。学校也应着手制定老旧住宅区维修改造方案，向上级主管部门反映面临的困难，争取资金支持。

学校每年财政预算时，拿去一部分经费作为教职工老旧小区专项维修资金使用；另外，下力整合后勤资源，精简管理岗位，减少不必要的经费支出，开源节流，腾出更多资金用于老旧小区改造，为本校教职工创造更好的后勤服务。

企业进入学校的房屋租赁费、公共区域的广告收入费纳入公共维修资金；老旧小区供水、供电、供气、通信等相关管线和设施设备改造，由各专营单位负责；停车位等维修改造费用较大的工程，也可以委托社会企业出资改造，建成后的几年经营管理权由企业收益的方式实现公共维修资金的分担。

教职工作为房屋直接使用人和受益者，按照新的标准和管理规约，根据住户房屋建筑面积的比例每月上交少量定额维修资金，或者是将维修金算入物业费中，一起上交，由学校开设专项公共维修金账户，在教职工的监督下，统一管理和使用。

（四）建立自治组织，成立业主委员会

单个产权构成的住宅区，业主权利分散、意见不集中，缺少自我管理和相互监督的组织平台，很难实现小区文明建设，也无法与物业企业形成对等地位。参照现代小区自我管理模式，在学校或当地教育部门领导下，由老旧住宅小区内的全体教职工组成的业主代表大会选举产生业主委员会，并接受当地房地产行政主管部门的指导。业委会委员控制在“小区总人数×2％的单数”，由学校内具有公益事业心、责任心强、组织能力强的退休老干部担任，代表广大教职工行使手中权力，负责与物业企业对接，制定小区内管理规约和业主公约，并监督实施，协调邻里纠纷，组织开展小区文化建设活动等等，促进小区文明建设。高校教职工老旧住宅区物业管理是高校后勤社会化改革进程中最薄弱的环节，探索适合的治理途径，寻找新型的管理模式，为教职工提供“高品质、人性化”的服务，对于稳定教学、促进高校后勤发展具有重要意义。

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